Utiliser le dispositif de la location solidaire

Introduction : la location solidaire et rentable

Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes :

• Personnes disposant d'un ou plusieurs biens immobiliers sur lesquels elles paient beaucoup de charges fiscales diverses (impôts sur les revenus fonciers, ISF)

• Personnes qui souhaitent se décharger de la gestion locative d'un ou plusieurs biens sans toutefois renoncer à une contrepartie économique attractive

• Personnes qui souhaitant diposer d'avantages fiscaux plus importants sans avoir nécessairement recours à un nouvel investissement immobilier

La mise en place d'un contrat de sous-location au profit d'associations

Cette solution est encore très peu connue. Encore fallait-il y penser ! L'année dernière, plus de 41300 baux à loyer modéré ont été signés. Une façon pour les propriétaires d'aider les plus modestes à se loger.


Aider des familles aux ressources financières limitées à se loger, remettre sur le marché de la location des biens que l'on a laissés vacants pendant un certain temps : ce peut être un bon calcul pour les propriétaires bailleurs, même si les loyers sont plafonnés. Et c'est dans tous les cas un geste solidaire à l'heure où le déséquilibre entre offre locative et demande est de plus en plus criant.


Les démarches ont été simplifiées depuis la loi ENL de juillet 2006 ; reste à savoir ce que fera le gouvernement après les présidentielles, puisqu'une nouvelle loi sur le logement est attendue, qui pourrait modifier le système du conventionnement et plus généralement les dispositifs d'investissement locatif.


En l'état actuel de la législation, un propriétaire qui s'engage à louer son logement à des conditions tarifaires modérées à des ménages sous conditions de ressources doit conclure une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Il bénéficie en échange des déductions fiscales dites « Borloo ancien », qui sont de plusieurs ordre :

• Abattement fiscal sur les revenus foncier :  30% des revenus fonciers s'il pratique un loyer intermédiaire et de 60% pour un loyer social ou très social. Attention, il faut déclarer ses revenus fonciers au régime réel d'imposition et non opter pour le régime simplifié.

• Déduction des charges diverses liées à l'acquisition et à la gestion du bien, ainsi que des taux d'intérêts du crédit, ce qui ouvre la possibilité de pratiquer du déficit foncier.

• Par contre, le dispositif Borloo ancien ne permet pas d'amortir le prix d'acquisition, dans la mesure où il n'y pas d'acquisition. Pour amortir le bien, il faudra alors opter pour la constitution d'une société à l'IS (par exemple une SCI) ou recourir au démembrement.

Si le bien loué ne nécessite pas de travaux, le conventionnement est conclu pour une période de six ans avec l'Anah. Pour les appartements ou les maisons devant faire l'objet de travaux de remise en état, le propriétaire signe avec l'Anah une convention avec travaux. Dans ce cas, le logement doit avoir plus de quinze ans et la convention aura une durée de neuf ans. En plus des déductions fiscales, le bailleur reçoit une subvention dont le taux est de 50% des travaux subventionnables en zones A et B, de 30% en zone C. Cela signifie donc que ce dispositif est particulièrement adapté pour les propriétaires qui souhaitent rénover leur bien tout en diminuant leurs charges fiscales.

Objectif de la location solidaire : des milliers de familles

Ces dispositifs s'appliquent dans le cas d'un nouveau bail et, depuis l'instauration du droit opposable au logement (Dalo), lors du renouvellement du bail (donc avec le locataire en place, à condition qu'il entre dans les plafonds de ressources nécessaires). Sachez enfin que si vous entrez dans le cadre d'une convention à loyer social ou très social, un préfet peut proposer votre bien à un locataire prioritaire au sens de la loi Dalo (le bailleur garde sa latitude de choix dans le cas d'un logement à loyer intermédiaire).


La sous-location à une association (qui reloue ensuite à une famille) est aussi possible, et l'Anah l'expérimente depuis le début de l'année 2007. La Mairie de Paris, pour sa part, a lancé l'opération « Louez solidaire » en septembre dernier, avec un objectif affiché d'un millier de familles logées (elles ne sont qu'un peu plus de soixante, actuellement). Les bailleurs confient leur bien à treize associations. Habitat et Humanisme est actuellement la plus active. Les loyers tournent autour de 600 euros pour un appartement de 35 m2.

Récapitulatif des avantages pour les propriétaires privés

Les propriétaires bénéficient de 30 % de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers s’ils appliquent un loyer inférieur de 30 % à celui du marché (loyer dit « intermédiaire »).

Cet abattement passe à 60 % si le loyer est encore plus faible (loyer dit « social »).


Les plafonds de loyers 2010 (au mètre carré, charges non comprises) pour le locatif ancien :

 

Zone A = Ile-de-France, Côte d’Azur et Genevois français
Zone B1 = agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques plus petites
Zone B2 = agglomérations de plus de 50 000 à 250 000 habitants
Zone C = reste du territoire français

Une nouvelle déduction de 70 % :

Une déduction supplémentaire de 70 % a été créée pour les logements conventionnés loués à un organisme public ou privé. Ces logements sont destinés à :

•    la sous-location, meublée ou non, à des personnes physiques qui l'occupent en tant que résidence principale ;

•    l'hébergement de ces personnes physiques.


Pour bénéficier de cette déduction, le logement doit être situé sur une zone où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (reconnue par arrêté).

Les plafonds de loyers mensuels sont les mêmes que pour les déductions de 30 % et 60 %, selon que le secteur est intermédiaire ou social/très social.

Nous contacter :

Si vous souhaitez réaliser une opération à forte dimension économique et sociale, nous pouvons vous proposer des biens éligibles au régime du Borloo ancien.