Le démembrement de SCPI

Introduction

Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes :

• Professions libérales réalisant de gros bénéfices soumises aux taux maximaux de charges sociales et d'impôt sur le revenu et qui veulent se constituer un patrimoine dans les meilleures conditions
• Gérants de SARL qui souhaitent investir la trésorerie de leur entreprise sans avoir à procéder à des distributions
• Particuliers qui souhaitent diversifier leurs placements tout en diminuant leurs impôts

Demembrement SCPI : distribuer mieux pour gagner plus

Comme nous l'avons déjà mentionné dans la rubrique précédente, la plupart des personnes travaillant comme indépendants ou comme libéraux n'envisagent la défiscalisation qu'après s'être distribué des revenus qui sont généralement très élevés.


Le point principal de notre approche consiste à renoncer à ce schéma de distribution et à utiliser directement les bénéfices de l'entreprise pour mettre en place des opérations patrimoniales qui soient à la fois rentables et défiscalisantes pour les personnes.


Dans un contexte de crise boursière et financière systémique, il nous a paru important de proposer un montage qui permette aux particuliers et aux professionnels de sécuriser leurs avoirs liquides, de telles manière que les dépréciations et les dévaluations ne les atteignent pas.


Le fait nouveau de notre époque est le constat que même les Etats peuvent faire faillite et se retrouver en cessation de paiement. Pour l'épargnant, cela signifie que les actifs généraux des compagnies d'assurances et les fonds monétaires ou en euros ne représentent plus un rempart infaillible contre les fluctuations et les faillites qui menacent notre économie.


La question que tout le monde se pose aujourd'hui est de savoir sur quoi investir les liquidités dont on dispose, et qui ne se trouvent désormais plus à l'abri dans les supports institutionnels.

Demembrement SCPI : une solution sécurisée et rentable

Pour faire face à cette situation nouvelle, nous proposons à nos clients de recourir à une forme juridique de société qui s'appelle la société civile de portefeuille. Cette société a pour vocation de porter uniquement des valeurs mobilières. Elle peut opter pour l'IS ou pour l'IR.


La société civile de portefeuille constitue une enveloppe juridique comme peut l'être l'assurance vie. Mais la différence est que la capital déposé dans cette enveloppe juridique n'est plus dépendant des compagnies d'assurances comme le sont les contrats d'assurance vie. Il est par ailleurs possible d'investir sur n'importe quel type de support, puisque les sociétés civiles de portefeuille sont des sociétés qui peuvent ouvrir un contrat de capitalisation dans n'importe quel organisme bancaire.


Le gros intérêt de la société civile de portefeuille est qu'elle va vous permettre d'acheter des parts de SCPI en démembrement, ce qui n'est pas possible dans un contrat d'assurance vie. En effet, les contrats d'assurance vie n'admettent que rarement les parts de SCPI, qui doivent toujours être détenues en pleine propriété, et qui ne peuvent donc pas faire l'objet d'un démembrement.


Si nous créons une société civile de portefeuille à l'IS, l'investisseur pourra amortir totalement la valeur de l'usufruit, qui sera déductible fiscalement de son revenu foncier.


Par ailleurs, il est toujours possible à l'investisseur d'acheter la nue propriété de ces mêmes parts de SCPI, soit à titre personnel, soit au travers d'une SCI à l'IR.


Ainsi, la personne détient la pleine propriété des parts de SCPI, la nue propriété étant détenue par une SCI à l'IR et l'usufruit par une société civile de portefeuille à l'IS.


Faut-il également rappeler que les sociétés civiles étant juridiquement des sociétés fermées, leurs actifs sont insaisissables sans l'accord de l'unanimité des associés ?

Demembrement SCPI : Un montage qui dope les performances

Avec cet achat en démembrement viennent plusieurs avantages :

• L'investisseur définit lui-même les clefs de répartition entre usufruit et nue propriété
• L'amortissement de l'usufruit défiscalise les revenus fonciers à l'intérieur de la société civile de portefeuille
• Compte tenu du fait que la société civile de portefeuille est à l'IS, on peut opter pour le prélèvement libératoire sur la distribution des dividendes, ce qui viendra minorer l'IR
• La nue propriété détenue par la SCI à l'IR se revalorise doublement, d'une part avec la décote obtenue au moment de l'achat en nue propriété, et d'autre part avec la revalorisation des parts qui est effectuée chaque année par la société de gestion
• Le remembrement des parts se réalise en franchise totale de droits d'enregistrement et de plus value.

Pour toutes ces raisons et d'autres non mentionnées dans cette présentation, il est pertinent de créer un système de défiscalisation souple et maîtrisé qui repose sur l'investissement dans des parts de SCPI démembrées.


Pour les professionnels qui travaillent dans des SARL, des SA, ou des SELARL à l'IS, il suffit d'utiliser ces structures pour acheter de l'usufruit de parts de SCPI, et d'utiliser leur SCI à l'IR pour acheter de la nue propriété de parts de SCPI. Dans ce dernier cas, il ne sera pas nécessaire de créer une société civile de portefeuille. Mais il faudra être particulièrement vigilant à faire un montage cohérent qui évite les risques liées à la sous-valorisation des parts ou à leur transmission.


Ce n'est que pour les personnes n'ayant pas de structure professionnelle à l'IS que la constitution d'une société civile de portefeuille sera nécessaire. Ainsi, la solution de la société civile de portefeuille pourra intéresser un professionnel libéral qui exerce en cabinet ou en société civile professionnelle, toutes sociétés qui relèvent de l'IR. Cette solution pourra également convenir à une personne physique qui détient beaucoup de liquidités en assurance-vie, et qui craint le risque que fait courir l'exposition des compagnies d'assurance aux dettes souveraines des Etats.


Compte tenu de l'expertise que demande la mise en place d'un tel montage, nous vous conseillons de nous contacter si cette solution répond à votre projet de développement patrimonial.



Nous contacter


Si vous souhaitez vous aussi mettre en place une vraie solution de défiscalisation puissante et sécurisée en utilisant le démembrement des parts de SCPI, vous pouvez nous contacter en remplissant une fiche, ou bien en nous téléphonant au numéro indiqué sur le site.

A partir d'une étude chiffrée gratuite et confidentielle, nous vous transmettons notre analyse et un contrat de mission qui mettra en oeuvra la solution de démembrement SCPI retenue.