Usufruit et vente d'un bien immobilier à  un bailleur social

Introduction

Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes :

• Personnes disposant d'un patrimoine immobilier important sur lequel elles paient beaucoup de charges fiscales diverses (impôts sur les revenus fonciers, ISF)
• Personnes souhaitant réaliser un investissement en nue propriété qui leur permettra de faire du déficit foncier et d'acheter un bien pour 50% de sa valeur

Usufruit et vente à un bailleur social : plusieurs formes d'opération patrimoniales possibles

1. Une personne qui veut devenir propriétaire d'un bien immobilier en nue propriété avec participation d'un bailleur social peut opter pour l'achat d'un bien en VEFA.

Quelques 1500 logements ont été vendus ainsi depuis 2000, comme à Vincennes, Versailles, Boulogne, sur la Côte d'Azur, ou dans le Pays Genevois. Plusieurs programmes sont en cours de commercialisation à Antibes, Nice, Toulouse ou près de Rouen. Selon la durée de l'usufruit et la localisation des programmes, les prix au mètre carré oscillent entre 1500 et 4500 euros : un programme a été commercialisé à 1 700 euros /m2 au Havre (avec un usufruit de quinze ans) alors que dans le Marais, le ticket d'entrée était de 4 500 euros / m2 sur vingt ans. Mais, comme dans un investissement classique, il est impératif de rester très attentif aux prix. L'économie faite sur le budget ne doit pas conduire à surpayer un bien, surtout dans le contexte immobilier actuel.


2. Une personne souhaitant vendre l'usufruit d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles à un bailleur social peut avoir recours à l'ingénierie patrimoniale pour mettre au point un montage.

Il s'agira dans ce cas de trouver un bailleur et de négocier avec lui l'achat de l'usufruit de vos biens immobiliers sur une durée et pour un prix bien déterminé. Généralement, l'usufruit d'un bien immobilier se négocie entre 1400 et 1600 euros du mètre carré en fonction de la durée et de l'emplacement. Il arrive parfois que certains bailleurs ne veulent acheter que de la nue propriété, et donc l'opération inverse pourra être envisagée, même si les conditions fiscales ne sont plus les mêmes que celles qui sont définies par la loi pour la cession de l'usufruit social.


3. Une personne souhaite concevoir un programme en VEFA qui sera financé en partie par un bailleur social, qui jouera le rôle de partenaire de l'opération en se portant acquéreur de l'usufruit.

Pour répondre à des questions aussi complexes et trouver un bailleur social qui sera intéressé par votre projet d'aménagement immobilier, notre équipe reste à votre service. Selon le type de mission, il s'agira de trouver le bailleur social intéressé par votre bien, puis de mettre en place la solution de financement qui nécessite l'obtention de tous les agréments par le bailleur auprès de l'Etat.

Achat d'un immeuble en nue propriété avec vente de l'usufruit à un bailleur social

   
Mobiliser son épargne au service du logement social, c'est possible grâce à « l'usufruit locatif social », un dispositif de défiscalisation sur le marché depuis un peu moins de dix ans. Le mécanisme repose sur le principe du démembrement de propriété :

• Un épargnant investit dans la nue-propriété d'un bien immobilier neuf, dont il ne paie que 50 à 60% de la valeur.

• Dans le même temps, l'usufruit de l'appartement est acquis par un bailleur social pour une période de quinze à vingt ans. Pendant toute cette durée, l'usufruitier loue, gère et prend à sa charge tous les frais de l'appartement ; il encaisse aussi les loyers. A la fin de la période, l'acquéreur retrouve la pleine propriété de son investissement. Il peut poursuivre la location, le vendre ou encore l'habiter. Depuis la loi ENL de juillet 2006, il est prévu une concomitance entre l'échéance des baux consentis aux locataires et l'extinction de l'usufruit temporaire.

Les avantages économiques et fiscaux de ce type d'investissement sont nombreux :


Sur le plan économique, l'investisseur achète un bien avec une décote de 40% à 50%.


Sur le plan de la valorisation, le schéma d'investissement est intéressant car les biens proposés sont généralement situés dans des zones prisées, où la demande locative est forte et le prix au mètre carré élevé. L'épargnant, en ne finançant que la moitié de la valeur totale du bien, est gagnant dès le début, avec des perspectives de plus-values très importantes au moment de la revente.


Sur le plan du risque locatif, l'investisseur est déchargé de tout risque de gestion locative, puisque celui-ci est transféré sur la bailleur social. Il réalise son gain au moment de l'achat, dans la mesure où il connaît le montant de la décote qui porte sur le prix du bien en pleine propriété.


Sur le plan fiscal, il existe des avantages multiples qui favorisent l'achat en nue propriété :

• La plus value est exonérée d'impôt au bout de 15 ans. Mais ce n'est pas le seule avantage !

• L'investisseur bénéficie du taux réduit de TVA à 5,5% lorsque la location porte l'engagement de la mixité sociale.

• Il est également exonéré de taxe foncière durant toute la durée de son investissement du fait du caractère social de la location.

• Pour les dépenses de travaux, la loi permet à l'investisseur de pratiquer une déduction plafonnée à 10.700 euros / an, ce qui correspond au plafond de droit commun.

• L'investisseur a la possibilité de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements.

• Enfin, si l'investisseur est assujetti à l'ISF, il sera exonéré pour la totalité de la valeur du bien immobilier dans sa déclaration sur le patrimoine, et ce pendant toute la durée de l'usufruit.

Dans la mesure où le logement social a été élevé à une cause d'intérêt national, il est fort improbable que ces avantages soient remis en cause dans les années qui viennent, solidarité oblige !


L'ensemble de ces avantages exceptionnels constitue donc un très beau cocktail de défiscalisation, une synergie rare qui consacre l'équilibre des intérêts particuliers et des intérêts publics.

Notre service usufruit et vente pour le développement de votre patrimoine

Nos conseillers patrimoniaux sont à votre service pour :

• vous aider à selectionner des biens en nue propriété dont l'usufruit est vendu à un bailleur social

• vous aider à monter des opérations immobilières basées sur le lien entre usufruit et vente à un bailleur social

• vous aider à vendre l'usufruit d'un bien immobilier à vocation industrielle, commerciale, agricole ou artisanale à un investisseur qui sera intéressé. Ex : vendre l'usufruit de murs d'hôtel.