Démembrement propriété immobilier professionnel

Introduction

Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes :

• Professions libérales réalisant de gros bénéfices soumises aux taux maximaux de charges sociales et d'impôt sur le revenu
• Travailleurs indépendants réalisant des bénéfices intégralement chargés et fiscalisés
• Gérants de SARL, mandataires sociaux dont les rémunérations subissent le poids des cotisations sociales et des prélèvements fiscaux
• Et plus généralement toute personne qui souhaite transformer ses impôts en patrimoine

Une remise en cause du schéma classique de la distribution

Habituellement, il est de bon ton pour un chef d'entreprise ou une profession libérale de se distribuer des revenus importants, qui malgré le poids des prélèvements, permettent de justifier d'un certain train de vie. Avoir 150.000 euros sur sa fiche de paye cela fait bien, même si ce chiffre flamboyant correspond à 50% de ce que la personne a réellement gagné, si on y ajoute toutes les charges payées.

De façon habituelle aussi, l'épargne est présentée comme ce qui reste après que le revenu ait permis de satisfaire le paiement des taxes et les besoins de la consommation. Ne dit-on pas à ce sujet que l'épargne n'est que de la consommation différée ? Tant que l'on reste dans cette vision classique, il est nécessaire de distribuer pour épargner, donc de payer des impôts pour distribuer, et la maxime « travailler plus pour gagner plus » paraît entièrement justifiée. Mais...

Mais la vérité est que ce schéma de distribution est complètement nul, et qu'il permet surtout à des personnes de travailler pour voir s'évaporer parfois 70% de leur rémunération quand on fait le décompte de la totalité des charges sociales et des impôts sur le revenu acquittés. Et dans un pays où le déficit publique file comme la fusée Ariane, de tels prélèvements ont peu de chance de voir leur niveau baisser un jour, bien au contraire, si l'on en juge à l'explosion de la dette des Etats.

Faudrait-il cesser de distribuer pour ne plus payer d'impôts et de charges ? En un certain sens, oui. Plus précisément, il faudrait mettre en place d'autres solutions de distribution, afin qu'un nouvel adage voit le jour : « Distribuer mieux pour gagner plus ». Ainsi, pourquoi ne pas transférer une grande partie des dépenses de l'immobilier et du patrimoine sur la structure professionnelle  ? C'est ce que nous vous proposons de faire en utilisant la solution de « démembrement propriété ».

Les avantages du recours au démembrement de propriété

D'une façon simple, l'idée est de faire financer à la source, et sans aucune distribution, ce que l'on finance habituellement par des gros revenus, c'est à dire toutes les dépenses relatives à la constitution d'un patrimoine immobilier ou financier. Pour comprendre comment un tel schéma de financement peut s'appliquer à votre situation, nous allons prendre plusieurs exemples :

• Exemple 1 : Vous voulez acheter une résidence principale. Au lieu de supporter personnellement le remboursement de la totalité du prix de vente en pleine propriété, vous procédez à un démembrement de votre résidence principale en affectant une partie de celle-ci à votre activité professionnelle. Dans ce cas, le coût de l'usufruit de la surface servant à votre activité professionnelle est supporté directement par votre entreprise.

• Exemple 2 : Vous disposez de murs professionnels en SCI qui sont loués à votre société d'exploitation. Il ne reste plus de crédit ou un montant de crédit marginal à rembourser. Au lieu d'attendre, il vous suffit de vendre l'usufruit de ces murs à votre société d'exploitation qui la rachète à crédit. Selon les loyers, la valorisation du capital de l'usufruit atteint souvent des montants allant de 500 KE à 2000 KE, qui vous reviendront directement et en franchise totale de charges et d'impôts pour peu que vous déteniez vos murs depuis plus de 15 ans.

• Exemple 3 : Vous souhaitez procéder à l'acquisition de murs professionnels pour votre entreprise. Il existe alors trois possibilités : 1. la pire est celle qui consiste à faire acheter le bien professionnel par la société d'exploitation qui est à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, votre bien professionnel subit tous les risques d'exploitation, et vous êtes redevable de la plus value professionnel au taux de l'impôt société sans limitation de durée pour un taux égale à celui de l'impôt sur les sociétés. 2. La seconde solution est celle qui consiste à acheter le bien professionnel dans une SCI qui relève de l'impôt sur le revenu et de louer ce bien à la société d'exploitation qui relève de l'impôt sur les sociétés. 3. Mais pourquoi ne pas faire acheter la nue propriété par votre SCI à l'IR et l'usufruit par votre société d'exploitation à l'IS ? Ainsi vous réaliserez une économie de charge sociale et fiscale considérable sur le financement d'un bien qui finalement rejoindra votre patrimoine personnel lorsque l'usufruit atteindre sa date d'expiration. Là encore, notre expertise vous permettra de mettre en oeuvre ce type d'opération et d'obtenir les financements nécessaires.

Le démembrement de propriété : une capacité d'autofinancement optimale

En ayant recours au démembrement sur des valeurs mobilières ou immobilière (de type actions, SCPI... etc), toute la valeur de l'usufruit qui est financée par l'entreprise échappe aux charges sociales et fiscales, ce qui représente un gain considérable.

La jurisprudence a consacré depuis de nombreuses années le principe selon lequel l'usufruit d'un bien mobilier ou immobilier détenu par une société à l'IS est intégralement amortissable, ainsi que les taux d'intérêts qui accompagnent le crédit.

Cela devrait constituer une bonne motivation pour tous ceux qui ne sont pas dans une structure relevant de l'IS de faire le basculement, je pense notamment aux professionnels médicaux dont certains hésitent encore à passer en SELARL.

Sur des durées d'usufruit longues, telles que 15 ans ou 25 ans, il n'est pas rare de voir la valeur de l'usufruit atteindre 70% de la valeur en pleine propriété du bien.

Si par exemple vous investissez sur un bien valant 1 million d'euros, cela signifie que vous réaliserez une économie de charges sociales et fiscales qui atteindra environ 700.000 euros. Pour rappel, si l'on estime que le total de vos charges sociales et fiscales s'élève en moyenne à 60%, il faudrait distribuer environ 1.700.000 euros pour pouvoir générer ce montant d'épargne net.

L'économie de charges et d'impôts sur le revenu non distribué est donc très importante, beaucoup plus que lorsqu'on a recours à une loi de défiscalisation classique (de type Scellier ou Robien). Cela démontre la puissance structurale des montages patrimoniaux qui reposent sur le démembrement.

A l'issue de la période de démembrement (qui dépend de la durée initiale que l'on a fixé pour l'usufruit), le chef d'entreprise redevient plein propriétaire en franchise totale de droits d'enregistrement et de plus value immobilière. Il peut alors renouveler l'opération en achetant un nouveau bien en démembrement qui rentrera à terme dans son patrimoine.

Un conseil personnalisé pour votre opération de démembrement immobilier

Si vous aussi souhaitez bénéficier de la technique « démembrement propriété », nos conseillers patrimoniaux sont à votre service pour prendre en compte vos paramètres personnels.

A partir d'une étude chiffrée gratuite et confidentielle, nous vous transmettons notre devis et un contrat de mission dont les honoraires sont calculés sur l'économie de charges réalisée.

Vous disposerez ainsi d'une véritable solution de défiscalisation puissante et sécurisée, à votre mesure, basée sur les interactions entre votre outil professionnel et votre patrimoine privé.