La loi sur les Monuments Historiques

La loi sur les monuments historique ne date pas d'aujourd'hui ! En effet elle a été instituée le 31 décembre 1913 il y a un peu plus d'un siècle. Liée aux nécessités de préservation de l'exceptionnel patrimoine français, elle accorde aux investisseurs des avantages fiscaux très important. Pour y accéder, ceux-ci doivent procéder à l'acquisition et à la location de biens immobiliers classés au patrimoine des monuments historiques. Il s'agit le plus souvent d'immeubles d'habitation très raffinés mais demandant de nombreux travaux de restauration pour devenir habitables. L'investissement proposé consiste donc scinder ce qui relève du foncier et ce qui relève des travaux, cette dernière part étant la seule à être fiscalement déductible. Ainsi nous pouvons estimer que la loi sur les Monuments Historiques est en de nombreux points comparable au dispositif sur le déficit foncier. 

Dernier dispositif qui échappe au plafonnement des niches fiscales en 2020. Il s'agit d'un point important qui mérfite d'être mentionné car il contribue grandement à l'effiacacité de ce dispositif. Les investissements en Monuments Historiques échappent non seulement au Plafond des Niches Fiscales, mais aussi aux Frais de Successions. Enfin, les économies d'impôts sont accordées sans contreparties de plafonds de ressources de locataires, ni même de plafonds de loyers.

La Loi sur les Monuments Historiques (Loi MH) offre à l'investisseur une DEDUCTION D’IMPOTS de 100% des Travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques. Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes diminutions d’impôts sur une courte période.

Autre spécificité à signaler par rapport aux autres régimes de défiscalisation immobilière : les Charges et les Intérêts d’emprunts sont déductibles et imputables sur le Revenu Global (et pas seulement sur les revenus fonciers).

Ces particularités exceptionnelles font de la loi sur les monuments historiques un dispositif de défiscalisation réservé aux très hauts revenus, dans la mesure où ce dispositif permet de supprimer des impôts pouvant atteindre 60.000 euros, voire même 150.000 euros !

Ou peut-on faire une opération en monument historique ?

Les Opérations Monuments Historiques sont localisées la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à long terme. Depuis la nouvelle loi de 2011, la durée minimale de détention d’un bien en monument historique a été portée à 15 ans, ce qui consacre le caractère éminemment patrimonial de ce type d’investissement. Ce dispositif est toujours d'actualité en 2020. 

Qui peut bénéficier de la loi sur les Monuments Historiques ?

Tous les contribuables qu'ils soient des personnes physiques ou des sociétés transparentes qui relèvent de l'impôt sur le revenu (comme les SCI) peuvent opter pour ce dispositif.

Quel est le gain fiscal attaché à cette opération ?

La loi sur les Monuments Historiques permet une Déduction sur le revenu imposable de 100 % des travaux de restauration.

Mais la Défiscalisation MH prend toute sa signification pour les taux d’imposition les plus élevés. Ainsi, un contribuable imposé à 30 % bénéficie (sur 100 000 € de travaux) de seulement 30 000 € de réduction d’impôt réelle (100 000 € * 30 %), alors que celui dans une tranche à 40 % peut profiter d’une réduction réelle de 40 000 € (100 000 * 40 %). Enfin celui qui est entre les deux tranches 30 et 40 va générer une réduction d’impôts MH d’environ 35 000 €.

Ce dispositif est à ce jour le plus puissant en terme de réduction d'impôts. En effet, il arrive que certains programmes proposent des biens avec une répartition de 20% foncier et 80% travaux, ce qui signifie que l'investisseur défiscalisera 80% de son investissement !

Toutefois, il faut se souvenir qu'il existe une limite de 200.000 euros annuelle de déduction pour les immeubles Monuments Historiques qui ne sont pas encore ouverts au public.

Quels sont les autres avantages fiscaux du régime Monument Historique ?

• Aucun Engagement de Location en Loi Monument Historique. Mais il est possible de prévoir une convention avec l'ANAH.
• Aucun Plafond de Loyers en Loi Monument Historique.
• Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monument Historique.
• Aucun Plafond de Réduction d'impôts. L'investissement MH n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. C'est probablement la seule loi de défiscalisation qui échappe encore au rabotage des niches fiscales.
• Pas de Frais de Succession en Monument Historique. Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
• L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
• Possibilité de conserver l’appartement Monument Historique pour son Usage Personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global).

Tous ces avantages cumulés font de la loi sur les Monuments Historiques un dispositif de défiscalisation exceptionnel !