Peu de personnes connaissent le déficit foncier.
Il s'agit pourtant de l'un des dispositifs les plus anciens qui existe et qui demeure inchangé de gouvernement en gouvernement.
En quoi consiste-t-il et à qui s'adresse-t-il ? C'est ce que nous allons vous expliquer dans les pages qui suivent.
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous percevez des loyers qui sont imposés, après déduction de certaines charges, dans la catégorie des revenus fonciers.
Il y a déficit foncier lorsqu’une même année, les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.
Ce mécanisme provient du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.
Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories. Elles sont détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers, dont certains extraits importants sont repris en fin de page.
- les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : elles concernent les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), les charges de copropriété et la taxe foncière.
- les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : par intérêts d’emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage…) des emprunts pour l’acquisition du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l’amélioration du bien.
- les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration : lorsque vous réalisez des travaux dans votre bien mis en location, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers s’ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire.
C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Pour calculer son déficit foncier, on procède en 2 étapes :
- Etape 1 : Part de déficit dû aux charges financières reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
On retire d’abord des revenus fonciers (les loyers) les charges financières. Si le résultat est positif, on passe à l’étape 2. Si le résultat est négatif, ce déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes.
- Etape 2 : Part de déficit dû aux charges non financières imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an
Si le résultat de l’étape 1 était positif, on retire alors de ce résultat le montant des charges non financières (travaux et charges d’exploitation). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le résultat de l’étape 1 était négatif, la somme de toutes les charges non financières forment le déficit non financier imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La somme du déficit dû aux charges financières et aux charges non financières doit être égal à la différence entre les revenus fonciers (les loyers) et toutes les charges (financières et non financières).
Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort.
Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41 %, le montant des revenus fonciers sera taxé à 41%, (majorés de prélèvements sociaux non pris en compte dans l’exemple). L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10 700 € sera donc de 4 387 €.
Si le planning de l’investissement immobilier est bien organisé, il est possible de déduire de ses revenus globaux 10 700 € sur 2 années successives, car c’est la date de paiement des travaux qui est prise en compte. En plus de cela, le solde de déficit se reporte sur les déficits fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’éviter toute imposition de ses revenus fonciers.
Avec la possible création d’une tranche à 45% par le nouveau gouvernement, l’économie sera même de 4 815 €.
Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.
Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CGI, qui prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus.
Un autre avantage de ce dispositif de défiscalisation est qu'il vous offre la possibilité d'accéder à des programmes immobiliers spécialisés dans le déficit foncier et ayant reçu un agrément de l'Etat pour la déduction fiscale de l'ensemble des travaux.
La spécificité de ces programmes immobiliers est qu'ils concernent tous la rénovation immobilière. Souvent situés dans de très beaux quartiers urbains, ils permettent à l'invetisseur de faire rentrer dans son patrimoine des biens immobiliers de haut niveau.
Il est assez fréquent de trouver sur le marché des programmes immobiliers proposant un ratio 30% foncier - 70% travaux. Cela signifie donc que sur la totalité du prix d'acquisition du bien, vous pourrez déduire fiscalement 70% du prix qui correspond aux travaux. Soit pour un bien de 300.000 euros, un montant de travaux de 210.000 euros à déduire fiscalement de vos revenus fonciers !
On peut comprendre que dans de telles conditions, le dispositif du déficit foncier soit le "chouchou" de tous les investisseurs ayant d'importants revenus fonciers et ne souhaitant pas être victimes du poids de plus en plus lourd que les réformes fiscales successives font subir sur les revenus provenant des biens immobiliers.
Si vous aussi souhaitez réaliser une étude confidentielle et personnalisée qui vous permettra de mesurer l'intérêt du dispositif de déficit foncier par rapport à votre situation patrimoniale personnelle, n'hésitez pas à prendre contact avec l'un de nos conseillers !
Je souhaite une étude financière confidentielle et gratuite afin de déterminer quel montant d'impôt je peux économiser.
Vous êtes à la recherche d'une information particulière ?
Saisissez un ou plusieurs mots clés ci-dessous.
110 conseillers en gestion de patrimoine à votre service sur tout le territoire français !
Ils écoutent vos questions et vous proposent les meilleures solutions pour vos projets.