Le contrat de vente à terme immobilier est une catégorie d’acte notarié qui permet de procéder à la vente d’un bien immobilier en fractionnant le paiement du prix de vente du bien sur une période moyen / long terme pouvant aller de 10 ans à 30 ans.
Le contrat de vente à terme permet aux personnes qui veulent procéder au financement d’un bien immobilier de se passer totalement des banques. En effet dans un tel contrat, c’est le vendeur qui fait crédit à l’acheteur dans des conditions de sécurité financière et fiscale exceptionnelles.
Pour encourager l’utilisation des contrats de vente à terme et donner à tous les agents la possibilité de disrupter totalement le recours à l’intermédiation bancaire, le législateur a conféré au contrat de vente à terme des propriétés exceptionnelles que l’on ne retrouve dans aucun autre contrat de vente immobilière :
Ces avantages cumulés produisent un gain en terme financier et fiscal, un gain en terme de temps de réalisation, et une sécurité en terme de faisabilité financière hors banque qui sont très importants. Selon nos simulations financières, un propriétaire bailleur fiscalisé à l’impôt sur le revenu dans une tranche à 30% qui réaliserait un crédit vendeur immobilier sur une durée de 20 ans sur un bien immobilier d’une valeur de 500.000 euros avec un taux d’indexation de sa rente de 2,5% par an obtiendrait en 20 ans une rémunération nette de charges environ 60% supérieure à ce qu’il aurait eu avec des loyers nets.
Pour toutes ces raisons, le contrat de vente à terme immobilier s’adresse principalement :
Le contrat de vente à terme sera particulièrement intéressant pour les fonctions ciblées de gestion patrimoniale telles que :
Le recours au contrat de vente à terme immobilier est donc recommandé autant pour faire des transactions sur de l’immobilier personnel que sur de l’immobilier professionnel. Le fait que la rente soit défiscalisée sans limitation de temps ni de montant et sans soumission au plafond des niches fiscales explique en grande partie son caractère à la fois attractif et grand public.
Le contrat de vente à terme est plus simple et plus intéressant que les autres contrats immobiliers :
Quand on le compare au contrat de location immobilière, le contrat de vente à terme est très avantageux :
Afin de vous permettre de convertir les transactions sur des biens immobiliers personnels ou professionnels en contrats de vente à terme immobiliers, nous vous proposons une prestation clef en main qui se déroule en deux étapes :
Les frais de notaire sont à la charge du vendeur alors que le frais de transaction et d’ingénierie sont à la charge de l’acheteur. Pour les frais de notaire compter environ 7% et pour les frais de transaction et d’ingénierie compter environ 7% également.
Nous avons conçu en collaboration avec le notaire de l’étude parisienne un contrat de vente à terme dont les clauses sont particulièrement souples et sécurisantes pour les acheteurs et les vendeurs :
Possibilité de vendre le bien libre ou occupé (comme en viager)
Possibilité de se faire payer avec un bouquet + une rente ou seulement en rente (comme en viager)
Possibilité de rajouter au prix de vente du bien un taux d’indexation annuelle de la rente basé sur l’indice du coût de la construction afin que la valeur de la rente soit toujours actualisée.
En cas de non-paiement de la rente, application immédiate d’un intérêt supplémentaire au bénéfice du vendeur afin de le dédommager de tout retard dans les échéances.
En cas de non-paiement de la rente, possibilité de demander la résiliation de la vente et par une procédure simplifiée de récupération du bien basée sur une inscription du bien aux hypothèques.
Possibilité de financer un bien sans recourir au crédit bancaire
Possibilité de demander le plafonnement du taux d’indexation de la rente à un taux ne dépassant pas le taux d’usure pratiqué par la Banque de France sur des crédits de même durée.
Possibilité de demander un report des échéances de paiement sur 6 mois maximum.
Possibilité de demander à toute personne physique ou morale de se substituer au débit rentier pour assurer la continuité du paiement de la rente sur une durée de 6 mois maximum.
Obligation de souscrire une assurance de crédit décès – invalidité permanente qui permettra de couvrir le risque financier du débit rentier en cas d’incident majeur.
L’objectif de ces aménagements contractuels est d’offrir aux acheteurs et aux vendeurs un instrument juridique souple et sécurisant qui facilitera les négociations et la signature d’un accord transactionnel.
COMPARAISON FINANCIERE ET FISCALE ENTRE UN CONTRAT DE LOCATION ET DE VENTE A TERME
Contrat de location immobilière :
Charges immobilières :
Copropriété : 1500 euros / an
Entretien : 1% de la valeur du bien / an
Taxe foncière : 13% de la valeur locative
Charges fiscales :
Impôt sur le revenu : hypothèse à 30%
CSG CRDS : 17,2% après un abattement de 30% sur l’assiette des revenus fonciers
Compter parfois de l’ISF
Contrat de vente à terme immobilier :
Absence de charges :
IR : 0
CSG CRDS : 0
Copropriété : 0
Entretien : 0
Taxe foncière : 0
ISF : 0
Gain financier :
Un taux d’intérêt d’une valeur globale de 2,5% par an à calculer comme une revalorisation de la rente.
Etude comparative de rentabilité sur un bien de 500.000 euros
On prend l’hypothèse d’un bien de 500.000 euros.
On suppose une rentabilité locative brute de 4% par an.
On suppose une revalorisation annuelle du loyer de 2,5%
Cela nous donne un loyer brut de 20.000 euros / an soit 1.666 euros / mois
Rentabilité nette nette du contrat de location
Dans le cadre d’un contrat de location, la rentabilité nette est égale à :
20.000 – 1.500 – 5.000 – 2.600 = 10.900
Quand on applique l’impôt sur le revenu et la CSG CRD, la rentabilité nette nette sera égale à :
10.900 * 0,3 (IR) = 3.270
10.900 – (10900 * 0,3) * 17,2 (CSG) = 1.312
Total des charges fiscales : 4.582
Donc rentabilité nette nette annuelle : 10.900 – 4.582 = 6.318
Cela représente 31,59% de la rentabilité brute.
Cela représente 1,263 % de la valeur du bien.
Rentabilité brute du contrat de location avec revalorisation de 2,5% par an des loyers sur 20 ans : 514.548
Rentabilité nette nette du contrat de location avec revalorisation de 2,5% des loyers sur 20 ans : 162.545
Rentabilité nette nette annuelle du loyer annuel revalorisé : 8.127
Cela représente 1,625% de la valeur du bien
https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-de-credit-immobilier/
Rentabilité nette nette du contrat de vente à terme
Si le vendeur accorde un crédit de 500.000 euros sur 20 ans à 2,5% TI :
Montant de la mensualité : 2.650
Gain financier : 135.882
Plus value sur le gain financier : 0
Rentabilité nette nette sur l’année : 31.800
En terme comparatif, si l’on voulait générer un gain équivalent de 500.000 + 135.882 par le loyer net net revalorisé de 8.127, la durée de location nécessaire serait de : 635.882 / 6.318 = 78,24 ans !
Le gain généré par le contrat de vente à terme immobilier en 20 ans est 3,912 fois plus rapide que le gain généré par le contrat de location immobilière.
Or correctement placé à 5% de rentabilité nette, un capital double tous les 15 ans.
Si les personnes placent leurs rentes immobilières pendant 79 ans à 5% de rendement, le capital qu’elles auront à la fin sera de 3.001.450
En comparaison sur 79 ans, le contrat de location immobilière rapportera 500.000 + 635.882 soit 1.135.882
Si les personnes placent leurs rentes immobilières pendant 20 ans à 5% de rendement, le capital qu’elles auront à la fin sera de 1.072.732
En comparaison sur 20 ans, le contrat de location immobilière rapportera 500.000 + 162.540 soit 642.540
Ainsi nous constatons que sur un bien de même valeur, la rentabilité sur 20 ans d’un contrat de vente à terme immobilier est de 60% supérieure à celle d’un contrat de location immobilière.
https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-d-epargne/
Sur la base d’hypothèses de calcul réalistes, nous constatons que le contrat de vente à terme immobilier est plus avantageux que le contrat de location, tant sur le plan du revenu économique à court terme que sur le plan de la capitalisation financière à long terme.
Le régime financier, fiscal et successoral particulièrement favorable de la rente du contrat de vente à terme immobilier milite pour une présentation des avantages de ce contrat pour la constitution de revenus ET pour la constitution de capital au bénéfice des propriétaires de biens immobiliers écrasés par les charges des gestions locatives et fiscales (pour les locations de longue durée) ou pris au piège par les nouvelles contraintes réglementaires de compensation immobilière (pour les locations saisonnières).
Une simulation personnalisée devrait fortement inciter les propriétaires à passer d’une position de bailleur à une position de vendeur. En outre, si le contrat de vente à terme immobilier encadre correctement le risque de non-remboursement, il pourrait être plus sécurisant en terme de risque d’impayé que les loyers.
Par extension, la simplification des soucis de gestion souvent fastidieux liés temps passé à résoudre quantité de problèmes liés à la gestion des biens, aux entrées et sorties des locataires, aux carences et aux impayés sur les loyers pourra également fortement plaider pour la formule de la vente à terme.
Pour les primo-accédants, le contrat de vente à terme représentera indiscutablement une solution attractive dans la mesure où elle évite le recours au crédit bancaire. Elle participe donc à un mouvement de démocratisation dans l’accès au crédit sous une forme autogénérée par la transaction elle-même.
Il sera important de vérifier si les mensualités de paiement de la rente sont compatibles avec les revenus de l’acheteur en réglant si nécessaire la durée du contrat de vente à terme aux capacités de l’acheteur.
Des solutions hybrides bouquet / rente pourraient en outre être envisagées afin d’alléger les mensualités du primo-accédant, quitte à faire financer le bouquet par un crédit bancaire !
A ce stade, tout milite pour faire du contrat de vente à terme immobilier une nouvelle et attractive prestation de gestion et d’optimisation des situations patrimoniales.
Nous restons à votre disposition pour réaliser les simulations chiffrées qui vont vous permettre d’évaluer les avantages financiers et fiscaux du recours au contrat de vente à terme.
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