Cas pratiques

Le paiement à terme comme solution alternative et complémentaire au crédit bancaire pour financer les transactions immobilieres

Introduction

Cet article s'adresse aux agences spécialisées dans la transaction et la gestion immobilière qui veulent :

• Eviter que près de 50% des dossiers de crédit liés à une transaction dont elles s'occupent ne soient refusés par les banques
   
• Permettre aux acquéreur de contruire un projet de financement personnalisé et moins tributaire des taux d'usure et de surendettement
   
• Aider les propriétaires bailleurs ayant un parc immobilier sous gestion à améliorer leur rentabilité et à diminuer leurs charges fiscales
   
• Aider les propriétaires vendeurs d'un bien immobilier à augmenter leurs chances de vendre mieux par un nouveau mode de financement

La situation du marché du crédit bancaire et l'absence totale de réaction des pouvoirs publics. 

Près d’une demande de prêt immobilier sur deux (45 %) a été refusée depuis le 1er janvier 2022, selon un sondage réalisé pour le compte de l’Afib (association française des intermédiaires en bancassurance), rapporte France Info. En cause, le taux d’usure, c’est-à-dire le taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Il est fixé depuis le 1er juillet 2022 à 2,57 % pour les prêts de 20 ans et plus.

Les banques ont interdiction de prêter au-delà de ce taux, ce qui exclut de fait nombre de ménages du prêt immobilier. Le mécanisme est censé protéger le consommateur, « mais le problème, c’est que ce taux ne monte pas assez vite par rapport à la hausse des taux », explique Jérôme Cusanno, président de l’association. Selon le sondage, plus de la moitié de ces refus de prêts immobiliers concerne les 30-55 ans (51 %), « soit la tranche des actifs les plus aisés », ajoute le président.

Plusieurs secteurs touchés :

Cela concerne en premier lieu les prêts liés aux achats de résidence principale (71 %). « Les ventes dans l’immobilier ancien et dans le neuf sont déjà touchées », avertit Jérôme Cusanno, avec un impact potentiel sur les constructions et le secteur du BTP, premier employeur de France. Les frais de notaire et les droits de mutation pourraient également être touchés. L’État ne percevrait plus ces sommes, ce qui provoquerait un blocage de tout le système.

Selon l’Afib, plusieurs solutions existent pour « déscléroser » la situation, comme changer le mode de calcul du taux d’usure qui jusque-là est une moyenne du trimestre précédent, augmenté d’un tiers. L’Afib propose de l’augmenter de deux tiers. La Banque de France pourrait aussi augmenter le taux d’usure pour un mois ou mettre définitivement les assurances emprunteurs en dehors du TAEG (taux effectif annuel global). Car, actuellement, les taux emprunteurs sont remontés autour de 2 %, alors que les cinq dernières années étaient plutôt orientées à la baisse.

Dans les faits la Banque de France n'a pris aucune mesure significative depuis 2 ans malgré les demandes répétées des membres de l'Afib et des syndicats de l'immobilier. Dans de telles conditions de blocage, les mandataires immobiliers voient leurs chiffres d'affaires sur les transactions fortement impactés par le nombre de dossiers qui cassent faute d'un financement bancaire. Les notaires sont également impactés par la baisse du nombre de transactions éligibles aux demandes de crédit. Le but de cet article sera donc de présenter aux professionnels de l'immobilier et principalement aux agences immobilières une technique patrimoniale totalement modulable en fonction du besoin de financement de leurs clients : le paiement à terme immobilier.

Quel est l'intérêt pour une agence de recourir au paiement à terme avec certains de ses clients ?

Le paiement à terme fait partie des opérations de vente à terme connues depuis l'époque des romains mais très peu pratiquées de nos jours. 

Le paiement à terme a fait l'objet d'une présentation synthétique très intéressante par la Chambre des notaires de Paris sur la page suivante : 

https://notairesdugrandparis.fr/fr/actualites/quest-ce-quune-vente-terme

Il y a deux activités importantes dans une agence immobilière qui sont la transaction immobilière et la gestion locative immobilière. 

PAIEMENT A TERME POUR AUGMENTER LE NOMBRE DE DOSSIERS FINANCABLES EN TRANSACTION IMMOBILIERE

Avec presque 1 dossier de crédit sur 2 refusé par les banques, les agences immobilières se doivent de proposer de nouvelles solutions de financement complémentaires et / ou alternatives : 

- Le paiement à terme peut être une solution de financement complémentaire à un dossier de crédit : en effet, cela permettra à l'acquéreur de faire une demande de crédit bancaire de moindre importance qui lui permettra de rentrer dans les conditions du taux d'usure et du taux de surendettement. Dans un tel montage, on le montant payé en vente à terme vient compléter le crédit bancaire à hauteur de 10% / 20% 30% / 30% ou 50% du prix de vente total du bien en fonction de la tolérance de vendeur sur le principe du paiement différé d'une fraction du prix de vente du bien immobilier. 

- Le paiement à terme peut être une solution de financement venant de substituer à 100% à un crédit bancaire : dans un tel cas et si les parties le décident, la vente immobilière peut se réaliser en l'absence totale de crédit bancaire. Les avantages pour le vendeur sont un prix de vente réévalué en moyenne de 30% par rapport aux prix de marché (comme s'il jouait le rôle de la banque et encaissait lui-même des taux d'intérêt majorés liés au paiement différé), et une absence totale d'impôt sur le revenu sur les rentes versées durant toute la durée du paiement total du prix. Les avantages pour l'acheteur est de pouvoir financer son acquisition et d'accéder à la propriété sans voir son dossier de crédit rejeté pour de mauvaises raisons. 

Il est donc possible de moduler les proportions de paiement à terme et de crédit bancaire afin de trouver une solution de financement acceptable pour chaque dossier de transaction problématique traité par une agence. 

PAIEMENT A TERME POUR AUGMENTER LE NOMBRE DE BIENS SOUS MANDAT DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES

Les agences immobilières qui ont des biens immobiliers sous mandat de location peuvent proposer à certains de leurs propriétaires bailleurs ou à certains de leurs locataires d'avoir recours au paiement à terme intégral. La conversion d'un contrat de bail en un contrat de vente à terme permettra aux agences qui le souhaitent de disposer de nouveaux biens immobiliers à la vente et d'obtenir ainsi de nouveaux mandats et plus de commissions de transaction. 

Les typologies de dossiers intéressants pour une proposition de conversion de contrat de bail en contrat de vente à terme sont : 

- Les propriétaires bailleurs écrasés de charges et d'impôts qui peinent à conserver leur parc immobilier en l'état

- Les propriétaires bailleurs qui souhaitent augmenter le rendement net d'impôt de leur parc immobilier locatif

- Les propriétaires bailleurs qui désirent faire des opérations de marchand de biens sans recourir à du crédit bancaire

- Les locataires qui désirent accéder à la propriété immobilière sans recourir au crédit bancaire

- Les locataires qui désirent acheter de la nue propriété ou de l'usufruit sans recourir à un crédit bancaire

Dans tous les cas, le fait pour l'agence de devenir force de proposition sur tous ces sujets ne fera qu'augmenter son chiffre d'affaires et la satisfaction de ses clients tout en demeurant dans son domaine traditionnel qui est celui de la transaction immobilière.

Comment mettre en oeuvre une solution complémentaire ou alternative de paiement à terme avec vos clients ?

Le site conseil-patrimonial.com vous propose une étude gratuite et sans engagement qui vous permettra de déterminer la meilleure manière de financer vos dossiers problématiques et vous donner toutes les chances de réussir vos transactions. 

Nous vous accompagnons dans tout le process, depuis l'étude financière jusqu'à la signature de l'acte de vente à terme immobilier. 

Vous pouvez donc sans attendre faire appel à nos services d'étude gratuite et confidentielle afin d'augmenter votre taux de réussite dans les transactions.

Il vous suffit de remplir une demande d'étude gratuite et confidentielle.

Pour faire votre simulation gratuite et personnalisée, nous aurons besoin des éléments suivants :

Pour le vendeur :

- Prix du bien

- Montant du loyer

- Montant de la taxe foncière

- Tranche marginale de votre impôt sur le revenu

- ISF oui ou non et si oui à quel taux

Pour l'acheteur :

- Montant de vos revenus nets annuels (hors emprunts et hors impôt sur le revenu)

- Durée souhaitable pour le contrat de vente à terme.

Avec ces éléments, nous serons en mesure de vous revenir avec un calcul précis du gain financier qui résulterait du passage d'un contrat de location classique vers un contrat de vente à terme.

Les données à nous faire parvenir pour votre étude doivent être envoyées à l'adresse mail suivante : cpadf7@yahoo.fr
 

Dans les dix jours suivant la réception de l'ensemble des pièces nécessaires à l'analyse de votre dossier, nous prendrons contact avec vous pour vous présenter les résulats de notre étude. 

Une lettre de mission sera ensuite établie avec l'avocat en charge de votre dossier pour la réalisation de l'acte notarié spécifique prévoyant le paiement à terme sur les bases définies lors de l'étude préliminaire et des dicussions avec les parties de la transaction.

Si vous avez des questions, nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire.