L'assurance vie

Performances immobilières

Introduction

 

Vous détenez des portefeuilles titres ou des assurances vies et vous souhaiteriez profiter du dynamisme du marché de l'immobilier. Ce module d'information vous présente les avantages et les risques de "l'immobilier papier".

 

Cela s'adresse :

• aux personnes qui veulent disposer de revenus élevés
• aux personnes qui veulent défiscaliser dans le cadre d'un contrat d'assurance vie
• aux personnes qui souhaitent faire de l'immobilier sans en supporter les contraintes (en terme de gestion, de fiscalité, de charges de toutes sortes...)
• aux personnes soucieuses de réussir leur diversification patrimoniale

 

Cette information patrimoniale vous aidera à distinguer les différents titres immobiliers en décrivant leurs caractéristiques techniques, leurs performances, leur niveau de frais, à l'aide d'exemples chiffrés.
 

Acheter de l'immobilier dans le cadre de l'assurance-vie

 

Depuis l'année 2000, le marché de l'immobilier a connu l'une des plus fortes hausses de toute l'histoire de l'immobilier. Pendant la même période, le marché boursier a suivi un mouvement opposé : les années 2000-2001-2002 resteront gravées dans les annales comme des années noires, avec des dépréciations qui ont atteint 70 %.

 

Aujourd'hui, les tendances semblent commencer à s'inverser, avec d'un côté un marché immobilier parvenu à maturité, avec des prix très élevés, et d'un autre côté, une bourse en partie purgée qui repart sur des bases plus saines.

 

Au-delà des fluctuations de ces différents marchés, il est essentiel que les épargnants disposent d'instruments leur permettant d'orienter le flux de leurs investissements avec le plus de liberté possible.

 

Traditionnellement, les investisseurs croient que l'accès au marché de l'immobilier se limite aux seuls achats de biens immobiliers réels. Pourtant, il existe toute une gamme de biens immobiliers que l'on peut acheter ou vendre indirectement : il s'agit des titres de sociétés spécialisées dont le travail est de gérer des parcs immobiliers locatifs.

 

Pour accéder à de tels fonds, rien de tel que l'assurance vie !

 

L'assurance vie offre tellement d'avantages dans la gestion des investissements immobiliers qu'il nous semble urgent qu'un plus grand nombre d'épargnants aient une connaissance claire de son fonctionnement.

• Liberté et souplesse totale : 

• Vous pouvez choisir librement vos supports financiers, sans contraintes, en répartissant vos investissements sur des fonds de différentes natures : fonds euro, SICAV immobilière, FCP immobilière, SCPI. Saviez vous par exemple qu'il est possible d'acheter des biens immobiliers en loi Robien dans le cadre de l'assurance vie ?
   
• Vous pouvez investir dans l'immobilier pour un montant très raisonnable : au lieu d'acheter des appartements à 150.000 euros, vous achetez une part de société immobilière pour... 1000 euros. Votre rentabilité est la même que pour un bien immobilier normal. Mais le montant de votre engagement est bien moins élevé, ce qui signifie : moins de risques, plus de diversité, et surtout un accès aux investissements immobiliers beaucoup plus ouvert pour tous
   
• Vous n'avez aucun problème de revente : lorsque vous achetez un bien immobilier réel, se pose toujours la question de la revente. Ce problème peut même devenir une hantise lorsque vous achetez sur plan, dans le cadre d'un programme de défiscalisation. La revente du bien immobilier peut engendrer des moins values, d'autant plus aujourd'hui où les prix d'acquisition sont très élevés. Un tel risque n'existe pas dans le cadre de l'assurance vie. En effet, la loi oblige les compagnies d'assurance à racheter elles-mêmes tous les titres que vous mettez à la vente. Ce la signifie concrètement que lorsque vous désirez retirer de l'argent d'un contrat d'assurance vie, la compagnie d'assurance a l'obligation de vous racheter immédiatement vos titres immobiliers pour leur valeur liquidative.

• Aucune charge et une fiscalité privilégiée :

• Alors que dans l'immobilier réel, toutes les acquisitions immobilières sont soumises aux frais de notaire et aux droits d'enregistrement, de tels frais sont inexistants lorsqu'on achète des titres immobiliers dans le cadre de l'assurance vie.
   
• Alors que dans l'immobilier réel, toutes les biens doivent supporter les frais de syndic et de copropriété, et que le propriétaire doit assurer les réparations, les gros travaux, l'entretien, de telles charges sont inexistantes lorsqu'on détient des titres immobiliers dans le cadre de l'assurance vie. Cela signifie des économies de temps et d'argent : vous n'avez plus à vous soucier de chercher un locataire, de faire le ménage, de réparer les tuyaux qui fuient... etc.
   
• Alors que dans l'immobilier réel, les revenus fonciers sont soumis à la CRL, de tels impôts n'existent pas lorsqu'on détient des titres immobiliers. Dans le même ordre d'idées, la taxe d'habitation et la taxe foncière sont des notions inconnues pour les personnes disposant de titres immobiliers, quel qu'en soit le montant.
   
• Alors que dans l'immobilier réel, la revente des biens immobiliers secondaires fait l'objet d'une taxation sur les plus values au taux de 31,3 %, une telle taxation n'existe pas dans le cadre de l'assurance vie. Cela signifie que la revalorisation de vos titres immobiliers échappe totalement à la plus value au moment de leur revente.
   
• Alors que dans l'immobilier réel, les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, les titres immobiliers voient leurs revenus exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux pendant toute la durée de la capitalisation. Lorsque l'épargnant veut faire des retraits sur son assurance vie, il ne subira d'impôt et de charges sociales que sur la fraction des intérêts contenus dans la part qui lui est versée. La fiscalité des retraits est un prélèvement libératoire qui s'élève à 15 % + 12,3 % lorsque les retraits sont faits à partir de la quatrième année du contrat. Ce prélèvement libératoire n'est plus que de 7,5 % + 12,3 % au delà de la 8ème année du contrat.
   
• Alors que les biens immobilier réels sont soumis aux droits de succession, les titres immobiliers y échappent en grande partie dans le cadre de l'assurance vie. En effet, les titres immobiliers bénéficient de la fiscalité exceptionnelle de l'assurance vie en matière de droits de succession : avant les 70 ans de l'assuré, tous les versements qui sont faits sur les contrats d'assurance vie bénéficient d'une exonération de droits de succession à hauteur de 152.500 euros par bénéficiaire. Après les 70 ans de l'assuré, tous les versements qui sont faits sur les contrats d'assurance vie sont exonérés de droits de succession à hauteur de 30.500 euros par bénéficiaire + la totalité des intérêts.

 

Les taux de rémunération étant sensiblement les mêmes dans l'immobilier réel que dans les titres immobiliers, le fait choisir l'assurance vie comme cadre de l'investissement immobilier permet d'écarter l'objection principale qui est faite à l'immobilier en France : sa fiscalité rédhibitoire, qui diminue considérablement les rendements des revenus fonciers.

Les différentes catégories de titres immobiliers

• Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :
  
  Les sociétés civiles de placement immobilier sont des sociétés dont le métier est d'investir dans des biens immobilier et de gérer leur parc immobilier de la meilleure manière possible afin de le valoriser. Les SCPI sont spécialisées par secteur : murs de boutiques, murs de bureaux, logements locatifs, lois 48, lois de défiscalisation... Certaines ont également une composition mixte. Il conviendra de bien regarder le volume du capital géré. Il ne doit être ni trop faible ni trop important. Bien souvent, les SCPI fixent une limite au montant de la souscription par personne, afin de stabiliser les mouvements de leur capital. Certaines SCPI préfèrent parfois fermer toute possibilité de souscription lorsque leur gérant estime que le capital qu'elle détiennent est suffisant. Cela veut dire qu'on est face à une SCPI de qualité.
  
  Les SCPI offrent à l'épargnant à la fois un revenu mais aussi une revalorisation de la part, ce qui permet de sortir à terme avec une plus value. Sans soute faut-il voir dans cette revalorisation un encouragement à l'épargne à long terme, qui compense les frais généralement élevés qui sont demandés lors de la souscription et de la revente de ces parts. En ce qui concerne les frais d'entrée, ils avoisinent souvent les 6%. Quand à la valeur de rachat, elle est souvent fixée à 95% de la valeur liquidative des parts. Cela veut dire une moins value latente de 5% au moment du rachat.
  
  L'achat de SCPI est conseillé pour toutes les personnes qui veulent disposer d'un support stable pour une épargne à long terme (8 ans et plus). Par exemple, une SCPI de revenus telle que "Immorente" a distribué un revenu annuel stable de 7% depuis les années 1988 jusqu'au années 2004, sans jamais discontinuer. Bien que de telles performances passées ne préjugent pas de l'avenir, il est remarquable de voir comment cette SCPI a traversé la crise immobilière de 1993 à 1995. Ceci s'explique par le fait que la valeur des parts de SCPI est beaucoup plus fonction de leur rentabilité locative que du prix d'achat des biens immobiliers sous-jacents. Un paramètre qui permet d'atténuer les fluctuations du marché immobilier. Même si dans une SCPI, le capital placé n'est jamais garanti (il ne s'agit pas d'un fonds en euros), une telle stabilité donne à réfléchir. La SCPI peut donc faire partie des actifs durables qui composent votre assurance vie. Elle procure un bon complément de revenus, pour améliorer votre niveau de vie ou pour préparer la retraite.
  
  L'achat de SCPI peut également servir à défiscaliser. La loi permet en effet de détenir des biens immobiliers en loi Robien dans le cadre de l'assurance vie. Dans ce cas, l'investisseur va déduire de son revenu le pourcentage qui correspond à la valeur d'achat de sa part : 8% pendant les 5 premières années, et 2,5% pendant 10 ans. D'un montant relativement faible (1000 euros à 1500 euros), les SCPI Robien permettent aux personnes fortement imposées de défiscaliser, d'avoir accès à un parc immobilier diversifié ce qui diminue considérablement les risques. Les logements offrent une rentabilité brute de l'ordre de 5% (le même niveau que dans l'immobilier réel vendu sur programme), à laquelle il fait ajouter le gain fiscal réalisé par l'investisseur. Achetées dans le cadre de l'assurance vie, les SCPI Robien peuvent être revendues à tout moment (moyennant un pourcentage de frais connu au départ), ce qui confère à ces titres une liquidité et une sécurité que l'on ne trouve jamais dans les ventes de programmes en loi Robien.. 
   
• Les sociétés d'investissement à capital variable dans l'immobilier (SICAV immobilières) : Moins connues que les SCPI, les SICAV immobilières disposent pourtant de quatre avantages majeurs :

1. elles comportent beaucoup moins de frais d'entrée et de sortie que les SCPI : des frais de souscription de l'ordre de 1%, et aucun frais de rachat.
2. elles distribuent le même niveau de revenu foncier que les SCPI, de l'ordre de 7 %
3. elles sont éligibles à un plus grand nombre de contrats d'assurance vie.
4. elles sont souvent plus volatiles que les SCPI.

 

Comme les SCPI, elles sont spécialisées par secteurs : bureaux, murs commerciaux, habitation. Par contre, nous ne connaissons pas de SICAV immobilière qui soit défiscalisante.

 

Bien souvent, les SICAV sont vendues sous la forme de fonds communs de placement en immobilier (FCP), qui entrent dans la même famille d'OPCVM. Ces titres complètent idéalement les SCPI que vous pourriez détenir dans votre assurance vie, sans subir la contrainte de la détention à long terme. Il faudra cependant rester vigilant sur le prix d'achat de ces SICAV immobilière, en vérifiant bien que la valeur de la part que vous achetez n'est pas sur-cotée.