Profession Libérale

Achat de murs professionnels

Introduction

Le but de cette information patrimoniale est de vous permettre de réaliser l'acquisition de vos murs professionnels dans les meilleures conditions juridiques, financières et fiscales

Cette information patrimoniale s'adresse :

• aux personnes qui veulent connaître tous les modes possibles d'acquisition et de détention des murs professionnels
• aux personnes qui désirent connaître l'ensemble des stratégies financières qui peuvent les aider à acquérir leurs murs
• aux personnes qui veulent optimiser cette acquisition immobilière de façon à en faire une opération patrimoniale.  

Situation économique

Les performances récentes de l'immobilier ont permis aux acquéreurs de réaliser d'excellentes affaires, notamment sur le marché des locaux professionnels. Aujourd'hui, tout Professionnel libéral en cours de carrière doit s'interroger sur l'opportunité que lui offre la conjoncture, d'acquérir ses murs professionnels à son compte, fût-ce au prix d'un transfert de son cabinet. 

Un tel investissement relève autant de la gestion professionnelle que de la gestion privée : 

• En qualité d'actif professionnel, les murs apportent au praticien la sécurité que ne peut procurer la position du locataire, alors que la valeur d'emplacement est parfois aussi importante pour un cabinet que pour un fonds de commerce.
   
• Sur le plan familial, ce placement paraît d'autant plus stratégique que son financement, puis sa transmission, peuvent être optimisés grâce à des options juridiques et fiscales judicieuses. 

Mais si l'investissement paraît toujours justifié, lorsque le cabinet a atteint un développement suffisant, la mise au point d'une stratégie juridique et financière d'acquisition est un travail qui a des conséquences importantes 

Stratégie juridique et fiscale d'acquisition des murs

La première question que le professionnel libéral doit se poser est de savoir s'il doit acquérir les murs à la charge de son cabinet, ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI). 

L'actualité fiscale semble toujours pencher en faveur de l'acquisition des murs professionnels dans le cadre d'une SCI. Le principal obstacle que nous voyons à l'inscription des murs professionnels à l'actif du cabinet réside dans l'assujettissement des murs à la plus value professionnelle. L'achat des mêmes murs dans le cadre de la SCI permet d'échapper aux plus values professionnelles, ce qui est déjà en soi une économie importante en cas de revente. 

En plaçant les murs professionnels dans le cadre de la SCI, le professionnel libéral perçoit un loyer qui est soumis à l'impôt sur le revenu. Il conserve le bénéfice de ce loyer bien après avoir vendu son cabinet, car ce sera alors son successeur qui paiera les loyers nécessaires à l'exercice de la profession. Ainsi, la constitution de la SCI représente une stratégie patrimoniale à long terme qui permet aux professionnels de continuer à percevoir des revenus complémentaires, bien après avoir cessé totalement leur activité. 

Le fait de placer les murs professionnels dans une SCI contribue également à alléger le prix de cession du cabinet, ce qui est essentiel compte tenu des difficultés que rencontrent généralement les professions libérales dans la transmission de leur affaire. Ils peuvent ainsi optimiser l'organisation et la transmission de leur outil professionnel. 

En achetant les murs professionnels à crédit dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, les professions libérales vont générer un déficit foncier qui s'imputera sur leur revenu global, produisant ainsi une défiscalisation. Une telle défiscalisation de l'impôt sur le revenu serait impossible si les murs avaient été inscrits à l'actif du cabinet.  

Enfin, en séparant les murs professionnels de leur activité en cabinet, les professions libérales apportent une sécurité accrue à leurs actifs patrimoniaux. Cette sécurité accrue vient du fait que les parts de SCI ne peuvent être cédées à des tiers qu'avec l'accord unanime de tous les associés. Autant dire que ni le fisc ni les créanciers ne peuvent y toucher. Cette sécurisation accrue est un paramètre important à une époque où se multiplient les procès mettant en cause la responsabilité professionnelle des travailleurs libéraux, avec à la clef des condamnations souvent très importantes. En revanche, si l'immeuble reste inscrit à l'actif du cabinet, les poursuites intentées contre le professionnel libéral pourront facilement aboutir à sa saisie, ce qui peut être catastrophique sur le plan professionnel et familial. 

Stratégie financière d'acquisition des murs

Sur le plan financier, acquérir des murs nécessite souvent des investissements importants. C'est la raison pour laquelle il importe de choisir le mode de financement qui est le plus adapté à la situation patrimoniale du professionnel.

Le premier point important consiste à évaluer, de façon durable, la capacité du professionnel à rembourser le crédit qui sera nécessaire à l'investissement. Cela dépend de nombreux facteurs, parmi lesquels il faut citer : la pérennité du chiffre d'affaires, le train de vie, le poids des remboursements, eux-mêmes liés au taux et à la durée de l'emprunt. 

Le choix du type de crédit le plus adapté doit se faire en fonction de certains paramètres :

- Durée et modalités de remboursement : le choix de la durée de remboursement va avoir une conséquence importante sur le montant des annuités de crédit. Généralement, les crédits immobilier professionnels ont une durée qui varie entre 12 ans et 15 ans.

- Taux fixe ou taux variable : les taux variable offrent des taux en apparence plus attractifs que les crédits à taux fixe (une différence de départ qui vaut en moyenne 1 %). Il convient cependant de se montrer prudent avec le maniement des crédits à taux variables. On préfèrera un crédit à taux variable plafonné à une hausse de 2 % plutôt qu'un crédit à taux variable sans plafond. Tout est question de négociation avec votre banquier. 

- Crédit amortissable ou in fine : les bénéficiaires de crédit amortissable remboursement du capital et de l'intérêt pendant toute la durée du crédit. Les personnes optant pour un crédit in fine ne remboursent que de l'intérêt pendant la durée du crédit, et remboursent tout le capital au terme. Généralement, le crédit in fine aboutit à payer plus de taux d'intérêt que le crédit amortissable. L'équilibre financier du crédit in fine est plus précaire, car la reconstitution du capital emprunté repose sur un placement financier qui dépend des performances de la bourses. Compte tenu de l'importance quasi-vitale que peuvent avoir les murs professionnels, nous conseillons le crédit amortissable.

- Le crédit nécessaire à l'acquisition immobilière peut être contracté soit directement par la SCI, soit par les personnes physiques associées, à charge pour elles d'apporter les fonds empruntés au capital de la société, afin qu'elle finance l'investissement. Sur un plan fiscal, le professionnel aura intérêt à emprunter lui-même les fonds nécessaires et de doter la SCI d'un capital important, pour éviter les plus values qui seraient attachées à la revente des parts. Il faudra dans ce cas que la SCI donne en garantie la valeur de l'immeuble qu'elle détient à son actif, afin que la banque accepte de débloquer les fonds qui sont nécessaires à l'acquisition des murs professionnels.

Optimisation financière et fiscale de la détention des murs

En utilisant le démembrement de propriété immobilière, le professionnel libéral peut réaliser une optimisation de la détention de ses murs professionnels. Comment procéder à ce type d'opération ?

- La SCI qui détient la pleine propriété des murs cède l'usufruit temporaire à la société d'exploitation qui rachète cet usufruit temporaire à crédit.

- La société d'exploitation détient l'usufruit temporaire qu'elle peut totalement amortir, ainsi que les intérêts de l'emprunt.

- Au terme de l'usufruit, la SCI retrouve la pleine propriété des murs professionnels en franchise totale de droits de mutation ou de plus value.

Ce type d'opération est très intéressante pour les personnes ayant totalement ou partiellement remboursé leurs murs professionnels, et qui souhaitent se constituer une trésorerie importante en jouant sur les interactions entre patrimoine privé et patrimoine professionnel. Les gains patrimoniaux du démembrement de propriété sur les murs professionnels sont souvent très importants.

Cette opération peut être également utilisée comme une stratégie d'acquisition immobilière : la SCI achète la nue propriété à crédit, tandis que la société d'exploitation achète simultanément l'usufruit temporaire à crédit.

Pour procéder à cette opération, il conviendra de veiller à plusieurs paramètres importants : une bonne évaluation de la valeur des murs, pour éviter les requalifications pour abus de droit, un crédit adapté à l'actif à financer (le crédit in fine peut être requalifié pour surfinancement en raison de la dégradation de la valeur de l'actif sous-jacent), une garantie adaptée pour permettre de faire passer le dossier de crédit au niveau bancaire. Il faudra également passer par un notaire compétent pour réaliser les actes authentiques de l'achat ou de la vente en démembrement.

Nous restons à votre disposition pour vous apporter les informations et réaliser les simulations financières et fiscales du démembrement de vos murs professionnels.