Ingénierie Patrimoniale

Vente a terme immobiliere

 

PRINCIPES DU CONTRAT DE VENTE A TERME IMMOBILIERE :

Le contrat de vente à terme immobilier est une catégorie d’acte notarié qui permet de procéder à la vente d’un bien immobilier en fractionnant le paiement du prix de vente du bien sur une période moyen / long terme pouvant aller de 10 ans à 30 ans.

Le contrat de vente à terme permet aux personnes qui veulent procéder au financement d’un bien immobilier de se passer totalement des banques. En effet dans un tel contrat, c’est le vendeur qui fait crédit à l’acheteur dans des conditions de sécurité financière et fiscale exceptionnelles.

Pour encourager l’utilisation des contrats de vente à terme et donner à tous les agents la possibilité de disrupter totalement le recours à l’intermédiation bancaire, le législateur a conféré au contrat de vente à terme des propriétés exceptionnelles que l’on ne retrouve dans aucun autre contrat de vente immobilière :

• Pour le vendeur, la rente versée en contrepartie du prix de vente du bien est totalement défiscalisée. En outre il est possible d’indexer cette rente sur l’indice du coût de la construction
   
• Pour l’acheteur, si le bien acheté est détenu dans une société qui a opté pour l’impôt sur les sociétés, il sera amortissable fiscalement sur toute la durée du contrat de vente à terme.

Ces avantages cumulés produisent un gain en terme financier et fiscal, un gain en terme de temps de réalisation, et une sécurité en terme de faisabilité financière hors banque qui sont très importants. Selon nos simulations financières, un propriétaire bailleur fiscalisé à l’impôt sur le revenu dans une tranche à 30% qui réaliserait un crédit vendeur immobilier sur une durée de 20 ans sur un bien immobilier d’une valeur de 500.000 euros avec un taux d’indexation de sa rente de 2,5% par an obtiendrait en 20 ans une rémunération nette de charges environ 60% supérieure à ce qu’il aurait eu avec des loyers nets.

 

LES PERSONNES ELIGIBLES :

Pour toutes ces raisons, le contrat de vente à terme immobilier s’adresse principalement :

• Aux locataires qui n’arrivent pas à obtenir un crédit bancaire et qui désirent faire une proposition financière de rachat gagnant – gagnant à leur propriétaire bailleur.

• Aux propriétaires bailleurs écrasés par les charges de copropriété et les charges fiscales qui désirent démultiplier la rentabilité nette de leurs revenus immobiliers.
   
• A toute personne physique ou morale qui souhaite transformer un revenu locatif immobilier peu rentable et lourdement imposé en un revenu financier immobilier totalement défiscalisé.
   
• A toute personne désireuse de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire et qui voudrait augmenter le montant du prix de vente par le montant du taux d’intérêt perçu par les banques.
   
• A toute personne désireuse d’acheter un bien immobilier en fractionnant le prix d’acquisition sur une durée longue afin d’augmenter sa capacité de financement sans se heurter au taux d’usure.

 

Le contrat de vente à terme sera particulièrement intéressant pour les fonctions ciblées de gestion patrimoniale telles que :

• Les sociétés de gestion foncière qui veulent retrouver de la liquidité ou optimiser leur rentabilité nette

• Les sociétés de vente de biens immobiliers en nue propriété qui veulent proposer une formule de financement alternatif  
   
• Les sociétés de vente en viager qui veulent proposer un mode de financement attractif fiscalement et financièrement à leurs clients 
   
• Les bailleurs sociaux qui souhaitent céder une partie de leur parc immobilier en primo accession et proposer une formule de financement attractive qu'ils maîtriseront totalement en matière de détermination de taux d'intérêt et de durée de financement.
   
• Les compagnies d'assurance et les banques qui disposent de gros parcs immobiliers locatifs et qui veulent financiariser leurs revenus  fonciers
   
• Les personnes faisant de la location saisonnière qui sont prises au piège par les nouvelles règlementations sur la compensation immobilière
   
• Les sociétés de gestion locative de longue durée qui souhaitent proposer des solutions pour augmenter la rentabilité locative de leurs clients

 

Le recours au contrat de vente à terme immobilier est donc recommandé autant pour faire des transactions sur de l’immobilier personnel que sur de l’immobilier professionnel. Le fait que la rente soit défiscalisée sans limitation de temps ni de montant et sans soumission au plafond des niches fiscales explique en grande partie son caractère à la fois attractif et grand public.

 

LE MEILLEUR CONTRAT IMMOBILIER A CE JOUR :

Le contrat de vente à terme est plus simple et plus intéressant que les autres contrats immobiliers :

• Le contrat de vente à terme n’a pas de limitation de durée alors que le contrat de crédit vendeur est limité à une durée de cinq ans.
   
• Le contrat de crédit vendeur concerne principalement les biens professionnels alors que le contrat de vente à terme concerne toutes les catégories de biens.
   
• Le contrat de vente à terme immobilier distribue une rente totalement défiscalisée alors que le contrat de vente en viager ne propose qu’une rente fiscalisée.
   
• Le contrat de vente à terme immobilier permet de transmettre la rente aux successeurs du crédit rentier alors que le contrat de vente en viager annule la rente si le crédit rentier décède.

Quand on le compare au contrat de location immobilière, le contrat de vente à terme est très avantageux :

• Il décharge le propriétaire bailleur de toute gestion immobilière des biens tout en lui procurant un revenu financier d’une valeur nominale beaucoup plus élevée qu’un simple loyer.
   
• Il décharge le propriétaire bailleur des dépenses d’entretien et de réparation du bien, des dépenses d’assurance et de tout risque de carence locative, de dégradation ou d’impayé.
   
• Il confère aux propriétaire bailleur un revenu financier indexé et totalement exempt d’impôt et de charges, ce qui permet de faire l’économie de la taxe foncière, de la taxe sur les revenus fonciers, de la CSG CRDS et de l’ISF. La différence en terme de rentabilité nette est donc colossale.
   
• Il donne l’opportunité à des locataires qui n’y avaient pas accès de devenir primo-accédants de leurs résidences principales et participe ainsi à une meilleure répartition du patrimoine immobilier.

 

NOTRE OFFRE DE SERVICE :

Afin de vous permettre de convertir les transactions sur des biens immobiliers personnels ou professionnels en contrats de vente à terme immobiliers, nous vous proposons une prestation clef en main qui se déroule en deux étapes :

• Simulation financière complète pour l’acheteur et le vendeur permettant de paramétrer la durée et le coût des échéances du contrat de vente à terme immobilier en fonction de trois paramètres qui sont la capacité d’endettement de l’acheteur, le prix du bien du vendeur et le retraitement de l’éventuelle plus-value de cession au moyen de l’indexation de la rente.
   
• Rédaction de la promesse de vente par un notaire de Paris afin de réaliser les actes préparatoires tels que la vérification de droits de préemption sur le bien, la réalisation de tous les diagnostics et tous les contrôles liés aux suretés éventuelles déjà prises sur le bien
   
• Rédaction de l’acte authentique sous la forme d’un contrat de vente à terme immobilier qui réalisera le transfert effectif de propriété moyennant le paiement de la rente.

Les frais de notaire sont à la charge du vendeur alors que le frais de transaction et d’ingénierie sont à la charge de l’acheteur. Pour les frais de notaire compter environ 7% et pour les frais de transaction et d’ingénierie compter environ 7% également.
 

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AMENAGEMENT CONTRACTUEL ET PROTECTION DES PARTIES :

Nous avons conçu en collaboration avec le notaire de l’étude parisienne un contrat de vente à terme dont les clauses sont particulièrement souples et sécurisantes pour les acheteurs et les vendeurs :

• Pour les vendeurs :

Possibilité de vendre le bien libre ou occupé (comme en viager)

Possibilité de se faire payer avec un bouquet + une rente ou seulement en rente (comme en viager)

Possibilité de rajouter au prix de vente du bien un taux d’indexation annuelle de la rente basé sur l’indice du coût de la construction afin que la valeur de la rente soit toujours actualisée.

En cas de non-paiement de la rente, application immédiate d’un intérêt supplémentaire au bénéfice du vendeur afin de le dédommager de tout retard dans les échéances.

En cas de non-paiement de la rente, possibilité de demander la résiliation de la vente et par une procédure simplifiée de récupération du bien basée sur une inscription du bien aux hypothèques.

• Pour les acheteurs :

Possibilité de financer un bien sans recourir au crédit bancaire

Possibilité de demander le plafonnement du taux d’indexation de la rente à un taux ne dépassant pas le taux d’usure pratiqué par la Banque de France sur des crédits de même durée.

Possibilité de demander un report des échéances de paiement sur 6 mois maximum.

Possibilité de demander à toute personne physique ou morale de se substituer au débit rentier pour assurer la continuité du paiement de la rente sur une durée de 6 mois maximum.

Obligation de souscrire une assurance de crédit décès – invalidité permanente qui permettra de couvrir le risque financier du débit rentier en cas d’incident majeur.

• Pour les deux parties :

L’objectif de ces aménagements contractuels est d’offrir aux acheteurs et aux vendeurs un instrument juridique souple et sécurisant qui facilitera les négociations et la signature d’un accord transactionnel.

 

EXEMPLE DETAILLE :

COMPARAISON FINANCIERE ET FISCALE ENTRE UN CONTRAT DE LOCATION ET DE VENTE A TERME

 

Contrat de location immobilière :

Charges immobilières :

Copropriété : 1500 euros / an

Entretien : 1% de la valeur du bien / an

Taxe foncière : 13% de la valeur locative

Charges fiscales :

Impôt sur le revenu : hypothèse à 30%

CSG CRDS : 17,2% après un abattement de 30% sur l’assiette des revenus fonciers

Compter parfois de l’ISF

 

Contrat de vente à terme immobilier :

Absence de charges :

IR : 0

CSG CRDS : 0

Copropriété : 0

Entretien : 0

Taxe foncière : 0

ISF : 0

Gain financier :

Un taux d’intérêt d’une valeur globale de 2,5% par an à calculer comme une revalorisation de la rente.

 

Etude comparative de rentabilité sur un bien de 500.000 euros

On prend l’hypothèse d’un bien de 500.000 euros.

On suppose une rentabilité locative brute de 4% par an.

On suppose une revalorisation annuelle du loyer de 2,5%

Cela nous donne un loyer brut de 20.000 euros / an soit 1.666 euros / mois

 

Rentabilité nette nette du contrat de location

Dans le cadre d’un contrat de location, la rentabilité nette est égale à :

20.000 – 1.500 – 5.000 – 2.600 = 10.900

Quand on applique l’impôt sur le revenu et la CSG CRD, la rentabilité nette nette sera égale à :

10.900 * 0,3 (IR) = 3.270

10.900 – (10900 * 0,3) * 17,2 (CSG) = 1.312

Total des charges fiscales : 4.582

Donc rentabilité nette nette annuelle : 10.900 – 4.582 = 6.318

Cela représente 31,59% de la rentabilité brute.

Cela représente 1,263 % de la valeur du bien.

 

Rentabilité brute du contrat de location avec revalorisation de 2,5% par an des loyers sur 20 ans :  514.548

Rentabilité nette nette du contrat de location avec revalorisation de 2,5% des loyers sur 20 ans : 162.545

Rentabilité nette nette annuelle du loyer annuel revalorisé : 8.127

Cela représente 1,625% de la valeur du bien

https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-de-credit-immobilier/

 

Rentabilité nette nette du contrat de vente à terme

Si le vendeur accorde un crédit de 500.000 euros sur 20 ans à 2,5% TI :

Montant de la mensualité : 2.650

Gain financier : 135.882

Plus value sur le gain financier : 0

Rentabilité nette nette sur l’année : 31.800

En terme comparatif, si l’on voulait générer un gain équivalent de 500.000 + 135.882 par le loyer net net revalorisé de 8.127, la durée de location nécessaire serait de : 635.882 / 6.318 = 78,24 ans !

Le gain généré par le contrat de vente à terme immobilier en 20 ans est 3,912 fois plus rapide que le gain généré par le contrat de location immobilière.

Or correctement placé à 5% de rentabilité nette, un capital double tous les 15 ans.

Si les personnes placent leurs rentes immobilières pendant 79 ans à 5% de rendement, le capital qu’elles auront à la fin sera de 3.001.450

En comparaison sur 79 ans, le contrat de location immobilière rapportera 500.000 + 635.882 soit 1.135.882

Si les personnes placent leurs rentes immobilières pendant 20 ans à 5% de rendement, le capital qu’elles auront à la fin sera de 1.072.732

En comparaison sur 20 ans, le contrat de location immobilière rapportera 500.000 + 162.540 soit 642.540

Ainsi nous constatons que sur un bien de même valeur, la rentabilité sur 20 ans d’un contrat de vente à terme immobilier est de 60% supérieure à celle d’un contrat de location immobilière.

https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-d-epargne/

 

Conclusion :

 

Sur la base d’hypothèses de calcul réalistes, nous constatons que le contrat de vente à terme immobilier est plus avantageux que le contrat de location, tant sur le plan du revenu économique à court terme que sur le plan de la capitalisation financière à long terme.

Le régime financier, fiscal et successoral particulièrement favorable de la rente du contrat de vente à terme immobilier milite pour une présentation des avantages de ce contrat pour la constitution de revenus ET pour la constitution de capital au bénéfice des propriétaires de biens immobiliers écrasés par les charges des gestions locatives et fiscales (pour les locations de longue durée) ou pris au piège par les nouvelles contraintes réglementaires de compensation immobilière (pour les locations saisonnières).

 

Une simulation personnalisée devrait fortement inciter les propriétaires à passer d’une position de bailleur à une position de vendeur. En outre, si le contrat de vente à terme immobilier encadre correctement le risque de non-remboursement, il pourrait être plus sécurisant en terme de risque d’impayé que les loyers.

Par extension, la simplification des soucis de gestion souvent fastidieux liés temps passé à résoudre quantité de problèmes liés à la gestion des biens, aux entrées et sorties des locataires, aux carences et aux impayés sur les loyers pourra également fortement plaider pour la formule de la vente à terme.

 

Pour les primo-accédants, le contrat de vente à terme représentera indiscutablement une solution attractive dans la mesure où elle évite le recours au crédit bancaire. Elle participe donc à un mouvement de démocratisation dans l’accès au crédit sous une forme autogénérée par la transaction elle-même.

Il sera important de vérifier si les mensualités de paiement de la rente sont compatibles avec les revenus de l’acheteur en réglant si nécessaire la durée du contrat de vente à terme aux capacités de l’acheteur.

Des solutions hybrides bouquet / rente pourraient en outre être envisagées afin d’alléger les mensualités du primo-accédant, quitte à faire financer le bouquet par un crédit bancaire !

A ce stade, tout milite pour faire du contrat de vente à terme immobilier une nouvelle et attractive prestation de gestion et d’optimisation des situations patrimoniales.

Nous restons à votre disposition pour réaliser les simulations chiffrées qui vont vous permettre d’évaluer les avantages financiers et fiscaux du recours au contrat de vente à terme. 

 

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