L'immobilier

Vente immobilière

Introduction

Cette information patrimoniale présente deux techniques juridiques permettant aux personnes qui possèdent un bien immobilier de le vendre au prix de marché tout en conservant la disponibilité personnelle de ce bien.

Ces deux techniques s'adressent particulièrement :

• aux vendeurs qui souhaitent conserver leur habitation tout en disposant de liquidités
• aux vendeurs qui souhaitent disposer de revenus complémentaires sur une durée déterminée (5 ou 10 ans)
• aux acheteurs qui veulent investir dans l'immobilier sans recourir au crédit
• aux acheteurs qui disposent d'un petit capital et de revenus réguliers

Première technique : la vente en viager

 

La vente en viager d'un bien immobilier est un contrat par lequel une personne propriétaire d'un bien immobilier, le plus souvent une personne âgée disposant de peu de ressources et n'ayant pas d'héritier, décide de vendre son bien tout en se réservant un revenu qui lui sera versé jusqu'à son décès et éventuellement la jouissance du bien. 

Le contrat de rente viagère est régi par les articles 1968 et suivant du code civil. Le prix de vente du bien immobilier s'apprécie à la valeur du marché. Il est composé d'une partie appelée "le bouquet" que le propriétaire perçoit dès la signature du contrat de vente, et d'une autre partie appelée "la rente" que le propriétaire perçoit chaque mois et pendant toute la durée de sa vie. Ainsi, la vente en viager suppose un aléa sur le prix final de vente, dans la mesure où ce dernier dépend de la durée de vie du propriétaire (appelé aussi crédit rentier). Cet aléa est intéressant pour l'acheteur si le propriétaire décède rapidement. Cet aléa joue contre l'acheteur si le propriétaire a une durée de vie qui dépasse la moyenne des tables de mortalité. Dans tous les cas, l'acheteur est tenu de verser la rente prévue initialement pendant toute la durée de vie du vendeur. Si l'acheteur refuse de payer la rente prévue, le vendeur pourrait agir en justice pour retrouver la pleine propriété du bien.

L'aléa de la vente en viager explique pourquoi celle-ci est réservée aux investisseurs avertis. En pratique, le "juste prix" de vente repose sur une étude personnalisée de la situation du vendeur : aspect psychologique, situation fiscale, familiale, financière et patrimoniale... La détermination du prix consiste à évaluer le montant du bouquet et de la rente en fonction des besoins du vendeur et des capacités de l'acheteur. Le vendeur a intérêt à privilégier la rente sur le bouquet, dans la mesure où la rente lui est versée à vie et que son montant est indexé sur le coût de la vie. Le versement d'une rente à vie et réévaluée chaque année est parfois indispensable pour les personnes disposant d'une retraite faible, ou n'ayant pas les moyens financiers suffisants pour se payer une maison de retraite. 

L'intérêt de la vente en viager provient aussi du fait qu'il s'agit d'une vente d'un genre particulier, qui n'aboutit pas au transfert immédiat de la propriété du bien. En pratique, cette opération se réalise le plus souvent sous la forme d'un viager occupé, prévoyant que le propriétaire continuera de résider dans son habitation pendant une durée déterminée ou jusqu'à son décès. Cette disposition, permettant aux personnes âgées de demeurer dans leur résidence principale tout en percevant un revenu régulier est un facteur de stabilité matérielle et psychologique très important.

L'inconvénient de cette vente est pour les héritiers, dans la mesure où la vente en viager aboutit à une aliénation totale des revenus et de la propriété du bien immobilier au regard des héritiers. La vente en viager peut d'ailleurs être utilisée par le vendeur pour déshériter indirectement ses héritiers même réservataires.

L'absence de transmission constitue le frein le plus important à la vente en viager. C'est pourquoi nous présentons une seconde technique patrimoniale : la vente à terme.

Deuxième technique : la vente à terme

 

Tout comme la vente en viager, la vente à terme donne droit au propriétaire à un bouquet et à une rente. Toutefois, les règles régissant la vente à terme sont différentes :

• Tout d'abord, la rente de la vente à terme est prévue pour une durée déterminée (5 ans, 10 ans...) alors que la rente de la vente en viager est prévue pour une durée indéterminée.
• Ensuite, compte tenu de cette limitation, la rente de la vente à terme est d'un montant plus élevé que la rente de la vente en viager. Cette rente est également réévaluée chaque année en fonction du coût de la vie.
• D'autre part, alors que la rente de la vente en viager est soumise à l'impôt sur le revenu pour une fraction de son montant, la rente de la vente à terme échappe à l'impôt sur le revenu puisqu'elle constitue un élément du prix de vente. Une différence fiscale importante que les personnes très imposées sauront apprécier à sa juste valeur.
• Enfin, les mensualités de la vente à terme doivent être versées conformément à ce qui a été prévu au départ, et même si le propriétaire décède. Si le propriétaire décède, la créance subsiste et sera versée à ses héritiers.

Pour l'acheteur, l'opération ne présente plus d'aléa. Il paie ce qui est convenu dans le contrat. Par rapport à un achat au comptant classique, il évite les contraintes de l'encadrement du crédit et de son coût. Il n'y a aucune mauvaise surprise. De plus, le propriétaire peut résider dans son habitation durant toute la durée de la vente à terme. Certes, cette durée est limitée (5 ans, 10 ans), mais le propriétaire prendra soin de déterminer cette durée par rapport à ses besoins de vie. Au final, l'aspect psychologique de ce genre de transaction est plus sain que dans un viager.

Exemples chiffrés

 

A Paris, dans le XVème arrondissement, un trois pièces de 82 m², occupée par une femme de 78 ans, vente à terme : 130.000 euros pour le bouquet, 1.500 euros par mois pendant 10 ans pour la rente.

A Dinard, pour une maison occupée par une femme de 76 ans, vente à terme : 38.000 euros pour le bouquet, et 610 euros par mois pendant 10 ans pour la rente.