Cas pratiques

Vendre l'usufruit d'un bien

Introduction

 

Cette information a pour but de vous apporter une technique patrimoniale qui peut vous aider à mieux gérer votre patrimoine immobilier. Elle s'adresse :

• aux propriétaires d'un parc immobilier locatif qui paient beaucoup d'impôts (IR, ISF)
• aux personnes qui veulent disposer d'un capital équivalent et parfois supérieur à 10 ans de loyers nets d'impôts
• aux personnes qui souhaitent se décharger de la gestion quotidienne de leur patrimoine immobilier

 

Cette stratégie constitue le complément de la première information proposée : il s'agit de savoir en quoi la cession temporaire d'un usufruit immobilier peut être plus intéressante pour le propriétaire immobilier que la location classique. Cette information présente les principes légaux, fiscaux et économiques qui vous permettront d'agir avec méthode et succès en donnant une nouvelle orientation à votre patrimoine immobilier.

Qu'est-ce que la cession temporaire d'usufruit ?

 

La cession temporaire d'usufruit concernant un bien immobilier consiste en un démembrement temporaire du bien (séparation de la nue-propriété et de l'usufruit).

 

Cette opération est réalisée devant notaire et à l'issue du contrat, le bien est reconstitué sans aucune formalité ni impôt.

 

Cette cession va permettre au propriétaire de bénéficier d'un capital immédiat et d'optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.

 

Chaque cas et chaque patrimoine étant particulier, une étude spécifique est nécessaire afin de déterminer si cette opération est intéressante pour le propriétaire.

 

Nous allons voir quels sont les facteurs à prendre en compte pour valider cette opération.

Intérêts de la cession temporaire d'usufruit pour les propriétaires

 

L'opération permet au propriétaire cédant temporairement son usufruit :

• D'avoir à disposition un capital basé sur les revenus fonciers estimés et pondérés de la durée du contrat
   
• De conserver son patrimoine immobilier sans risques tout en se déchargeant de la gestion au quotidien
   
• De réduire la tranche marginale de l'IR et parfois même de faire du déficit foncier (car il ne perçoit plus de loyers)
   
• De réduire l'assiette fiscale de l'ISF car les biens concernés ne sont plus détenus qu'en nue propriété
   
• De baisser les droits de succession (la valeur fiscale du bien est calculée sur la nue propriété)
   

Par exemple, une cession temporaire d'usufruit peut permettre au propriétaire d'un important patrimoine immobilier d'améliorer substantiellement la rentabilité nette d'une fraction ou de la totalité de ses biens pendant la durée de la cession ; ou de dégager un capital lui permettant d'envisager un investissement sans grever de dette son patrimoine.

Modalités pratiques de la cession temporaire d'usufruit

 

L'opération consiste en une cession sur une durée fixe pouvant varier de 2 à 30 ans de l'usufruit des immeubles concernés.

• La contrepartie est un capital immédiat déterminé selon la qualité du bien et pouvant être supérieur aux revenus nets de tout impôt représentés par les loyers escomptés sur cette même période
   
• Le capital est versé en une ou deux fois, sa répartition étant analysée en rapport avec chaque propriétaire selon sa situation particulière
   
• Le contrat de rachat temporaire d'usufruit est un acte notarié comportant les éléments concernant la reprise du bien, le maintien des locataires, la gestion du bien, la répartition des charges entre l'usufruitier et le nu propriétaire...
   
• L'usufruitier a l'obligation de conserver la substance de la chose et de la remettre en l'état, ce qui constitue une garantie solide pour le nu propriétaire.
   
• A l'issue du contrat, le propriétaire recouvre l'intégralité de son bien, ou peut renouveler l'opération
   
• La possibilité pour le cédant de racheter son usufruit en cours de contrat peut être prévue

Simulation pour une cession temporaire d'usufruit de 10 ans

 

Une cession temporaire d'usufruit de 10 ans peut selon les cas augmenter le revenu que le propriétaire recevrait s'il percevait des loyers classiques soumis à l'impôt, notamment lorsque le propriétaire est soumis à l'ISF sur son patrimoine.

 

Selon le syndicat immobilier FNAIM, un usufruit sur 10 ans se valorise à 23% du prix du bien immobilier. Dans les faits, on constate que cette valeur varie entre 20% et 30% du prix du bien, en fonction de l'emplacement, du montant des loyers...

 

 

Dans ce cas précis, on s'aperçoit que le gain patrimonial est considérable, compte tenu du niveau de fiscalité du propriétaire. Ainsi, s'agissant de l'impôt sur la fortune, le nu propriétaire n'est pas imposable, car le code des impôts stipule que seul l'usufruitier est imposable au regard de l'ISF comme s'il détenait le bien immobilier en pleine propriété. Par ailleurs, c'est l'usufruitier qui supporte la taxe foncière, ce qui représente quasiment dix mois de loyer au bout de 10 ans d'usufruit. Enfin, le nu propriétaire ne supporte plus aucun impôt sur les revenus fonciers, car la cession d'usufruit est traitée comme un gain en capital, qui peut éventuellement occasionner une taxation sur la plus value si le bien immobilier cédé en usufruit comporte une telle plus value.

 

Au terme de l'usufruit temporaire, lorsque le nu propriétaire recouvre la pleine propriété de l'immeuble, l'opération de remembrement ne donne lieu à aucun impôt ni aucun droit d'enregistrement sur les mutations.