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Chef d'entreprise

Stratégie patrimoniale

 

Introduction

 

Cette information a pour but de présenter aux chefs d'entreprise une stratégie financière et immobilière de préparation à la retraite particulièrement bien adaptée à leur situation. 

 

Ce montage patrimonial s'adresse aux chefs d'entreprise qui disposent au minimum de 150.000 € de liquidités disponibles qu'ils peuvent consacrer à cette opération. Elle permet de multiplier par deux la surface financière consacrée à l'opération sur 15 ans, tout en présentant des garanties juridiques et économiques importantes. Ces garanties contractuelles éloignent le chef d'entreprise des investissements spéculatifs de la bourse. 

 

Ce montage concerne :

  • les chefs d'entreprise qui veulent conserver un haut niveau de revenu
  • les chefs d'entreprise qui veulent multiplier par deux leur capital disponible
  • les chefs d'entreprise soucieux d'avoir une bonne diversification patrimoniale
  • les chefs d'entreprise qui veulent bénéficier d'une solution défiscalisante
  • les chefs d'entreprise qui veulent conserver leur statut social  

 

Un montage basé sur l'immobilier et l'assurance-vie

 

Pour préparer sa retraite, le chef d'entreprise a généralement le choix entre des placements financiers (de type assurance-vie) et des placements immobiliers (toutes les formes d'immobilier locatif). L'originalité du montage que nous vous présentons ici consiste à utiliser les synergies existant entre l'immobilier et l'assurance vie pour procéder à une stratégie d'investissement qui soit la plus rentable possible. 

 

La stratégie consiste en l'achat d'un bien immobilier neuf à usage locatif assorti de la possibilité de récupérer la TVA, et un contrat d'assurance vie multisupport sur lequel on place la TVA récupérée. Il est possible de réaliser ce montage avec toute opération d'immobilier locatif : résidences de service, locations meublées, résidences étudiantes. Pour les biens immobiliers défiscalisants (comme les investissements en loi Robien, Malraux, Girardin), il est même possible de rajouter le gain fiscal aux versements qui sont faits dans l'assurance vie. Dans le cadre d'un financement in fine, le contrat d'assurance vie sert généralement d'adossement à l'organisme bancaire. 

 

Quels sont les avantages de ce type de montage ? 

  • Ce montage cumulatif permet au chef d'entreprise de démultiplier son patrimoine. En effet, dans l'hypothèse où le chef d'entreprise dispose d'un capital, il ne peut habituellement investir que dans l'immobilier ou que dans le financier. Avec ce montage, il devient possible au chef d'entreprise de placer son capital dans le financier (assurance vie) et d'investir à crédit dans l'immobilier. Cette solution est satisfaisante pour plusieurs raisons : tout d'abord il est un principe de gestion qui consiste à ne jamais placer un capital dans de l'immobilier. L'immobilier locatif s'achète toujours à crédit, ne serait-ce que parce qu'il est possible de déduire les taux d'intérêt des revenus fonciers. Ensuite, il est un autre principe de gestion qui interdit d'investir dans le financier à crédit. Ainsi, le capital dont dispose le chef d'entreprise a vraiment vocation à trouver sa place dans un contrat d'assurance vie. 
     
  • Deuxièmement, ce montage permet au chef d'entreprise de respecter une juste allocation de ses actifs. Son patrimoine sera équilibré, puisque composé à la fois d'éléments financiers et d'éléments immobiliers. Cet équilibre est un gage important de sécurité. Tout d'abord parce que le chef d'entreprise est certain de ne jamais manquer de liquidités. Ensuite parce qu'il a diversifié ses investissements ce qui lui permet de limiter ses risques. Enfin parce que cet investissement équilibré permet la constitution d'un patrimoine immobilier et financier avec transmission en cas de décès dès l'origine d'un actif sans passif. Car si le chef d'entreprise venait à décéder, l'assurance décès du crédit immobilier rembourserait intégralement ses héritier, qui recevraient en plus le capital contenu dans l'assurance vie. 
     
  • Troisièmement, ce montage permet au chef d'entreprise de faire une défiscalisation réussie. En effet, le cadre fiscal de l'assurance vie multisupport lui permet de faire fructifier son épargne en l'absence totale d'impôt sur les plus values. Pour ce qui concerne l'immobilier, il déduit le taux d'intérêt de ses revenus locatifs. Le gain fiscal de l'investissement immobilier est encore plus important si le chef d'entreprise choisit un bien immobilier en loi Robien, en loi Malraux, en loi Girardin, ou s'il décide de prendre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

 

On le voit bien, les avantages sont nombreux et ils peuvent être amplifiés par une gestion fine des flux de trésorerie internes à cette opération. De même, il est tout à fait possible au chef d'entreprise de détenir ses actifs immobiliers et financiers au sein d'une société civile de patrimoine (SCP) ou d'une société à responsabilité limitée familiale (SARL de famille), créée spécialement pour lui à cette occasion. 

 

Exemple chiffré

 

Un chef d'entreprise dispose de 150.000 euros en argent. Avec un tel apport, la banque accepte de lui prêter 300.000 euros sous la forme d'un crédit in fine de 15 ans. Taux d'intérêt : 4,8 % TEG fixe sur 15 ans. Cela représente 14.400 euros d'intérêts par an. 

 

Les 150.000 euros sont placés sur un contrat d'assurance vie. Objectif de rendement minimum : 5 % par an. Cela représente 7.500 euros de revenus totalement défiscalisés pour la première année. Les revenus augmentent les années suivantes par l'effet de la capitalisation financière. 

 

Les 300.000 euros sont investis dans de l'immobilier (par exemple des murs commerciaux). Objectif minimum de rendement : 12 % par an. Cela représente 36.000 euros de revenus fonciers par an. Après avoir remboursé le taux d'intérêt et payé ses charges et taxes immobilières, le chef d'entreprise devrait disposer d'environ 15.000 euros de revenus fonciers nets avant impôt sur le revenu. Cette somme sera plus importante si le chef d'entreprise procède à un investissement immobilier défiscalisant avec une partie des 300.000 euros. 

 

Au bout de 15 ans, le chef d'entreprise devrait être largement en mesure de rembourser le capital emprunté, soit avec la capitalisation de l'assurance vie, soit avec une partie de ses revenus fonciers placés en épargne. Il aura au minimum doublé son patrimoine de départ, voire plus si l'assurance vie bat son objectif de performance. 

 

La valeur de ce montage repose sur des bases certaines : il démultiplie les sources de revenus grâce au crédit, il permet une bonne diversification des avoirs patrimoniaux, et il profite du différentiel entre les taux d'intérêt et les rendements locatifs. Ces sont ces trois paramètres qui produisent un gain économique important.

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