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Détenir des SCPI en assurance-vie


Introduction



Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes :

  • Personnes disposant d'un patrimoine immobilier important et qui paient des impôt sur le revenu foncier élevé
  • Personnes qui souhaitent investir dans de l'immobilier sans en supporter les charges (gestion, impôts)
  • Personnes qui détiennent des liquidités et qui veulent diversifier leurs actifs en investissant dans des titres immobiliers parfaitement liquides
  • Personnes qui veulent faire de l'immobilier dans les conditions fiscales de l'assurance vie

 

SCPI en assurance-vie : un instrument de gestion optimale de vos titres immobilier



L'assurance-vie multi-support présente bien des avantages pour détenir vos SCPI : Fiscalité plus douce sur les revenus, liquidité assurée pour un coût raisonnable, frais d'acquisition réduits. 


Généralement souscrites directement, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent également être acquises au sein d'un contrat assurance-vie multi-support. Pour bénéficier d'une fiscalité sur les revenus plus avantageuse mais aussi d'une garantie de liquidité, point noir des SCPI détenues directement, cette autre possibilité d'investir dans la « pierre papier » non cotée, n'est pas plus coûteuse, au regard du total des frais, sur une durée de 8 à 10 ans. Seul véritable inconvénient dans certaines situations : l'absence d'effet de levier par l'emprunt.

 

L'assurance-vie comme structure défiscalisante pour les SCPI de rendement



Trois grandes catégories de SCPI existent sur le marché : les SCPI de capitalisation dont l'objectif est de créer de la valeur patrimoniale (une plus value), les SCPI de rendement qui visent principalement à dégager des revenus annuels élevés (un rendement) et enfin les SCPI fiscales qui offrent aux contribuables la possibilité de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux (Robien, Borloo, Malraux, ZRR...) avec une gestion simple et une bonne diversification du risque.


Rendements élevés. Le rendement moyen des SCPI au cours des 10 dernières années a été de 5,5% et leur performance globale, valorisation des parts comprise, de près de 8 %, beaucoup mieux que les obligations, les actions ou l'immobilier coté.


Risque en capital. Pour autant, les bonnes performances passées ne doivent pas conduire à l'aveuglement. Le marché de l'immobilier d'habitation est au plus haut et a probablement amorcé une phase de baisse des prix. Les SCPI spécialisées dans l'immobilier de bureau et dans l'immobilier commercial semblent, de ce point de vue, à l'abri, mais leur valeur pourrait néanmoins souffrir à court terme en cas de remontée des taux d'intérêt (moins recherché, l'immobilier pâtit alors de la concurrence des rendements obligataires élevés). Par contre, il est toujours intéressant d'investir dans des SCPI spécialisées dans les logements d'habitation, car dans ce domaine, les prix devraient rester stables compte tenu de la demande de logement très forte sur tout le territoire national.

 

L'assurance-vie comme structure d'optimisation pour les SCPI de capitalisation



Avec la réforme de la plus value qui entrera en application en février 2012, le taux des prélèvements sociaux passe de 12,3% à 13,5% soit une hausse de 1,2%. Ainsi le taux d'imposition des plus values est de 32,5% contre 31,3% auparavant. En outre, la réforme propose de modifier l’abattement dérogatoire de 10% par an en repoussant la durée de l'exonération de 15 ans à 30 ans.


Les plus-values immobilières sur les cessions de parts de SCPI seront exonérées au bout de 30 ans de détention selon une cadence progressive.


Les contribuables pourront appliquer un abattement de :

•    2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
•    4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième
•    8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième


Aucun abattement ne serait pratiqué au titre des cinq premières années de détention.


Pour les SCI de capitalisation ou de plus value de capitalisation, comme la SCPI Pierre 48, qui ont la particularité de ne pas distribuer de dividendes (hormis les dividendes exceptionnels), cette réforme sera extrêmement pénalisante.


Si la réforme est approuvée en l'état, le rendement espéré sera réduit du montant de l'imposition des plus values immobilières soit 32,5%. Les SCPI de "plus-value" risque donc de pâtir de cette mesure.


Dans l'hypothèse où cette réforme est adoptée, la détention de parts de SCPI de capitalisation dans le cadre de l'assurance-vie prend tout son sens. En effet, les taux d'imposition sur les rachats partiels de l'assurance-vie sont inférieurs au futur taux de taxation des plus values immobilières de 32,5% :


Taux d'imposition actuel des rachats en assurance vie sur les unités de compte :

•    Entre 4 ans et 8 ans : 15% + 13,5% = 28,5%
•    Au delà des 8 ans : 7,5% + 13,5% = 21%
(sans compter l'abattement de 4.600 € pour un célibataire et 9.200 € pour un couple et sous réserve que l'assuré choisisse l'imposition au prélèvement libératoire et non à l'impôt sur le revenu)
Cela est d'autant plus intéressant quand on connaît la manière dont l'impôt est calculé sur les rachats effectués en assurance-vie.


Lors d'un rachat partiel sur un contrat d'assurance-vie, l'impôt ne porte que sur la partie des intérêts, et jamais sur le capital. Par exemple, si vous avez placé 100.000 euros et que votre contrat a rapporté 10.000 euros de revenu ou de plus value, l'imposition ne portera que sur la partie des intérêts qui est proportionnelle à la somme que vous retirez du contrat. Dans l'exemple ci-dessus, si le contrat a eu une rentabilité de 10% seuls 10% du rachat partiel sera imposable.  Autrement dit, si vous retirez 10.000 euros du contrat, il y aura 1.000 euros d'intérêts taxables, et les 9.000 autres euros ne seront pas imposables car ils correspondent à du capital. Bien entendu, cette proportion varie en permanence, selon la rentabilité de votre contrat d'assurance-vie au fil du temps.


Autre avantage : en assurance-vie, vous pouvez toujours demander des avances à la compagnie d'assurance, qui seront soumises à un taux d'intérêt de 4,5%, mais ne supporteront aucun impôt.


Ces différences militent fortement pour la détention de vos parts de SCPI en assurance-vie !

 

 

Détenir des SCPI en assurance vie revient moins cher que de détenir les mêmes titres en direct.



Des frais moins élevés. Bien souvent, les compagnies d'assurance négocient des frais d'entrée moins élevés sur les SCPI car elles ont des niveaux d'achats plus important qu'un particulier.


Une fiscalité moins élevée. Lorsque les SCPI sont détenues en direct, leurs revenus sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers qui peut conduire, pour les contribuables les plus imposés, à un rendement net d'impôt très faible. Par ailleurs, l'impôt sur les plus-values s'ajoute à celui sur les revenus pour diminuer encore plus le rendement des SCPI détenues en direct. Ces deux types d'impôts disparaissent en assurance-vie.


Une bien meilleure liquidité. Enfin, il peut être difficile de revendre les parts de SCPI détenues en direct en cas de baisse du marché immobilier. Les particuliers qui détenaient des SCPI au début des années 90 s'en souviennent : il était impossible de vendre, sauf avec une décote énorme. Même si le marché secondaire est désormais mieux organisé, il y a fort à parier qu'il se gripperait de nouveau en cas de crise immobilière. Ce qui n'est pas gênant lorsque l'on cherche seulement à percevoir des revenus peut être, en revanche, dramatique en cas de besoin des capitaux ou, dans une moindre mesure, lorsque l'on pratique une gestion active de son allocation d'actifs.


Or dans un contrat d'assurance vie, l'assureur a l'obligation de garantir la liquidité des parts de SCPI détenues au contrat : lorsqu'un ordre de vente est donné par un client, l'assureur a l'obligation de vendre les parts de SCPI au maximum dans le mois qui suit cet ordre, pour leur valeur liquidative. 


Détenir ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie permet ainsi d'apporter des remèdes efficaces aux deux maux que constituent l'imposition des gains et la faible liquidité. La fiscalité sur les revenus que vous décideriez de retirer sera avantageuse (moins de 9 % prélèvements sociaux compris) et vous pourrez vendre vos parts quand vous le souhaitez sur la base de la valeur de réalisation de la SCPI. Si elle peut atteindre des niveaux de - 30 % ou - 40 % dans ses hypothèses les plus noires, la baisse d'un marché immobilier est progressive et s'étale sur plusieurs années. Avec l'assurance-vie, vous pouvez donc profiter des rendements élevés des SCPI puis vendre rapidement dès que le marché de l'immobilier de bureau ou commercial s'oriente à la baisse.

 

SCPI en assurance-vie : Quels sont les contrats éligibles ?



De plus en plus de contrats d'assurance-vie multi-support intègrent dans leur offre, aux côtés des fonds actions ou obligataires, une sélection de SCPI. Peu répandues au guichet des banques, vous les trouverez en revanche facilement auprès des conseils en gestion de patrimoine indépendants ou sur certains sites Internet avec, en prime dans ce dernier cas, des frais d'entrée réduits.


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