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L'immobilier

Résidence principale

Introduction

 

Ce montage patrimonial destiné à faciliter l'acquisition de votre résidence principale vous concerne :

  • que vous soyez en phase d'acquisition immobilière
  • ou que vous soyez en cours de remboursement de crédit

Compte tenu du fait que le gain patrimonial s'appuie sur une économie d'impôt, ce montage est recommandé pour toutes les personnes qui paient de 8.000 € d'impôt par an à 250.000 € d'impôt par an.

Afin de bénéficier de tous les avantages financiers de ce type de montage, nous le recommandons pour des personnes réalisant l'acquisition de leur résidence principale dans des fourchettes de prix allant de 300.000 € à 1.000.000 €

 

La stratégie d'acquisition immobilière

 

Crédits d'impôts résidence principale :

Le projet de loi de Finances 2011 a supprimé le principe du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de la résidence principale.

Néanmoins, l'arrêt de cette mesure n'est pas rétroactif et les bénéficiaires au 31 décembre 2010 pourront déduire leurs intérêts pendant la durée initialement prévue.

Ce dispositif a pris fin avec la loi de finance 2011. Dans l'article 90 qui introduit le prêt à taux zér plus, il est précisé que le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts « s'applique aux opérations pour lesquelles chacun des prêts concourant à leur financement a fait l’objet d’une offre de prêt émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 ou, s’agissant d’opérations de construction de logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à la même date.»

 

Crédits d'impôts investissements énergies renouvelables :

Depuis quelques années déjà et pour quelques années encore, certaines dépenses liées aux énergies renouvelables (pompes à chaleur, panneau solaires, poêle à bois,...) permettent de bénéficier de crédits d'impôts allant de 25% à 50% du montant d'achat. Ces crédits d'impôts sont accordés aux propriétaires de leurs résidences principales, mais sous certaines conditions qui sont énumérées de façon précise par la loi.

 

Des solutions alternatives :

Parallèlement à ces aides limitées, nous pouvons constater que la déductibilité des taux d'intérêts est pleinement admise pour l'acquisition de l'immobilier locatif, et plus particulièrement pour l'immobilier défiscalisant (Robien, Malraux, Girardin...). Afin de pallier à cette insuffisance de la réglementation fiscale, nous avons imaginé une stratégie d'acquisition pour la résidence principale qui permettrait à l'emprunteur de financer son habitation grâce à son impôt sur le revenu.
Le principe consiste à coupler l'acquisition de la résidence principale à une opération de défiscalisation immobilière, opération dont les gains financiers et fiscaux viendront alimenter le financement de votre habitation afin de vous permettre de diminuer votre effort d'épargne.

 

Un principe "Gagnant-Gagnant"

 

En effectuant un investissement dans un bien immobilier en loi Bouvard la personne va pouvoir réduire son impôt sur le revenu de 25% du prix d'acquisition du bien sur 9 ans. Elle pourra en plus déduire ltotalement es taux d'intérêts de ses revenus fonciers dans la mesure où nous sommes dans le cadre de l'immobilier d'investissement. En prenant un crédit à taux variable à 2,5% capé + 1,6% d'une durée de 16 ans, l'investisseur n'aura quasimment aucun effort d'épargne à faire durant les 9 années de son investissement, ce qui lui permettra de financer sa résidence principale sans trop pénaliser son pouvoir d'achat.

En revendant son bien immobilier en loi Bouvard au bout de 9 ans (durée minimum légale), la personne pourra récupérer l'intégralité de son gain fiscal et patrimonial, afin de le réinvestir dans le financement de la résidence principale. Ainsi, à titre d'exemple, le gain fiscal réalisé sur un bien immobilier en loi Girardin d'une valeur de 150.000 euros s'élève à 37.500 euros sur 9 ans, sans compter la capitalisation de cette somme pendant les 9 années d'épargne. Avec les remboursements du crédit, la personne aura remboursé environ 84.375 euros au bout de 9 ans, ce qui ajouté au gain fiscal constitue son gain patrimonial.

Au bout de 9 ans, le gain patrimonial obtenu de 121.875 euros (avant plus value) pourra servir pour financer plus rapidement l'acquisition de la résidence principale (par exemple en faisant un remboursement anticipé partiel). Cela aura pour effet immédiat de diminuer les mensualités de crédit et d'améliorer sensiblement la tréorerie de la personne qui finance l'achat de sa résidence principale.

 

Quelques règles d'acquisition immobilière à retenir

 

Afin que cette stratégie soit bénéfique pour vous, certaines règles doivent être respectées :

  • Vérifiez que votre capacité d'endettement vous permette d'envisager l'acquisition à crédit d'un second bien
  • Choisissez toujours un crédit long dans le financement du bien immobilier défiscalisant (20 ans) et un crédit plus court (15 ans) pour l'acquisition de votre résidence principale.
  • Optez pour un crédit amortissable pour l'acquisition de la résidence principale, et pour un crédit in fine pour l'acquisition du bien immobilier défiscalisant.
  • Revendez si possible le bien immobilier défiscalisant en respectant le délai minimum légal (un délai de revente plus court que celui prévu par la loi entraînerait une remise en cause de votre gain fiscal).
  • Vous pouvez recommencer l'opération une seconde fois si la première s'est révélée fructueuse

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