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L'immobilier

Rendement locatif

 

Introduction

 

La recherche d'un bien immobilier de qualité n'est pas chose facile aujourd'hui, dans la mesure où le nombre de biens actuellement disponibles sur le marché de l'immobilier est nettement inférieur au nombre de demandes d'investissement.

Cela explique pourquoi les prix des biens immobiliers ont considérablement augmenté ces dernières années. Dans de telles conditions, le choix d'investissement dans l'immobilier est devenu difficile, voire même risqué pour un client non averti.

Cette consultation patrimoniale a pour but de vous aider à choisir, parmi toutes les sortes de biens immobiliers proposés à l'investissement, les catégories de biens immobiliers qui offrent des revenus locatifs garantis supérieurs à 6%.

 

Rechercher la performance financière

 

Contrairement aux idées reçues, l'immobilier offre un large éventail de rendements locatifs, en fonction de la nature du bien, de son affectation et de son emplacement. Plusieurs profils d'investissement sont possibles. Par ailleurs, le taux de rendement avant impôt ne s'apprécie pas seulement à partir des seuls revenus fonciers, mais également par rapport à la valorisation du bien immobilier dans le temps, débouchant éventuellement sur une plus value. Ce dernier élément est loin d'être négligeable. Ainsi, depuis les années 2000, l'immobilier d'habitation a connu une augmentation de valeur qui s'élève en moyenne à 50%, toutes régions confondues. Ce dernier chiffre est à lui seul considérable.

Sous réserve des précautions habituelles conseillées à tout investisseur (examen de l'emplacement, du prix, obtention d'un crédit à un taux raisonnable, maîtrise des charges de copropriété...), les investissement immobiliers qui offrent aujourd'hui les meilleurs rendements locatifs nous semblent être les suivants : 

 

Catégories de biens à haut rendement

 

  • Les logements occupés : les biens immobiliers d'habitation vendus avec un propriétaire dans les lieux subissent une décote importante, quand bien même le locataire est parfaitement solvable. Cette décote peut augmenter en fonction de l'âge du locataire et de la durée du bail. Au final, c'est 5% à 20% qui peuvent venir en diminution de votre prix d'achat. Même si les produits de ce type sont plutôt rares, certaines agences se sont fait une spécialité d'en trouver. De nombreuses affaires intéressantes peuvent être réalisées lorsque des institutionnels vendent en bloc des immeubles entiers, souvent occupés (avec parfois des locataires prestigieux comme de grandes entreprises nationales ou... l'administration fiscale). Dans ce cas, les décotes peuvent atteindre 30% selon l'urgence de la vente. De ce fait, le rendement locatif se trouve sensiblement amélioré par cette "prime à l'achat".
  • Les murs de boutiques : les murs de boutiques peuvent intéresser toutes sortes d'investisseurs, dans la mesure où l'on trouve toutes sortes de surfaces, des plus petites (25m²) aux plus grandes (500m²). Ils offrent des rendements bruts intéressants, souvent plus élevés que ceux de l'immobilier d'habitation. Ainsi, il convient de ne pas acheter des murs de boutiques offrant un rendement brut inférieur à 10% par an. Certains murs commerciaux présentent des rendements insolents, de l'ordre de 15% à 20%. D'une manière générale, l'investisseur augmente son rendement en achetant des "murs non occupés" et en procédant lui-même à la mise en place d'un locataire rigoureusement sélectionné. Dans ce cadre, l'investisseur devra être particulièrement vigilent à la rédaction du contrat de bail, car l'ancien décret de 1953 regorge de pièges que le néophyte ne percevra pas forcément. Pour la rédaction du contrat, mieux vaut faire appel à un avocat ou à un administrateur de biens compétent. Les murs de boutiques sont soumis à des fluctuations de valeur plus importantes que celles de l'immobilier classique. Une fois de plus, le choix de l'emplacement est important. Il conviendra souvent d'aller à contre-courant des idées reçues, et d'investir dans des zones urbaines sous cotées où d'autres personnes oseraient à peine mettre les pieds. Tout est question de croyance !
  • Les logements étudiant : il y a un gros besoin pour ce type de logement. Certains investisseurs se sont spécialisés sur ce type de bien immobilier. Dans les programmes spécialisés, il n'est pas rare de rencontrer des résidences étudiants offrant des rendements contractuellement garantis de 7% avant impôt. Dans ce cadre, il conviendra de préférer des logements meublés, qui respectent les critères de logement décent. Le meublé bénéficie en outre d'un régime fiscal de faveur, particulièrement si vous rentrez dans le cadre du micro-BIC (voir notre rubrique en défiscalisation). L'investisseur se gardera de placer son argent dans des chambres de bonnes, et autres mansardes, et il se tiendra à distance des résidences étudiants avec service, qui peuvent aboutir à une cascade de frais non maîtrisés.
  • Les maisons de retraite médicalisées : Là encore, le besoin est énorme. Il s'en construit de plus en plus, un peu partout en France. Compte tenu du coût élevé du ticket d'entrée, les chambres des maisons de retraite médicalisées (EHPAD et MAPAD) sont souvent achetées dans le cadre d'une opération de loueur en meublé professionnel. Dans certaines opérations, l'investisseur perçoit des revenus bruts supérieurs à 8%, composés à la fois des revenus fonciers, mais également de dividendes, car il est associé au bénéfice de la société de gestion. Cet avantage n'exonère pas l'investisseur d'examiner attentivement la solidité financière de la société de gestion, son antériorité, ainsi que la taille du parc immobilier qu'elle détient en gestion. Il conviendra également de s'interroger sur le prix demandé dans certaines opérations immobilières, et sur les opportunités de revente à terme.
  • Les parkings : autre catégorie, autre besoin immense. Le prix des parkings a augmenté de façon exponentielle ces dernières années, particulièrement dans les grandes villes. L'avantage tient à l'absence totale de dégradation et de taxe d'habitation. Les locataires insolvables et les retards de paiement sont également chose inconnue dans les parkings. Certaines personnes vont jusqu'à acheter des terrains en ville pour y construire des parkings privés. L'intérêt de cet investissement tient tout autant à son rendement locatif élevé (de l'ordre de 7%) que des possibilités importantes de plus values qui y sont attachés. Moins connu que les studios, mais tout aussi rentable, voire plus.

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