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L'immobilier

Patrimoine immobilier

 

Introduction

 

Bien souvent, les personnes ayant un patrimoine immobilier important souffrent d'un manque chronique de liquidités. Cette carence prend sa source dans plusieurs facteurs : 

  • le déséquilibre entre les avoirs immobiliers et les avoirs financiers
  • les charges fiscales et de gestion qui pèsent sur les revenus fonciers
  • les charges de crédit qui aboutissent le plus souvent à créer un déficit foncier.

Dans ces conditions, de nombreux propriétaires immobiliers se retrouvent étranglés entre le poids de leurs immobilisations et les nécessités de gestion de leur trésorerie courante. Dans la vie quotidienne, cette situation peut se révéler assez gênante, voire stressante. Elle insécurise le propriétaire immobilier et peut même le placer en situation d'insolvabilité en cas de coup dur.

Pour parer à un tel risque, nous avons imaginé une opération financière destinée à permettre au propriétaire immobilier de retrouver des liquidités. Pour que cette opération soit réalisable, le propriétaire immobilier doit répondre à trois conditions juridiques et financières :

  • détenir en direct ses biens immobiliers
  • disposer d'un capital immobilier minimum de 500.000 euros
  • avoir remboursé au moins la moitié de ses crédits sur l'acquisition de cet immobilier

Dans de telles conditions, l'opération à effet de levier financier se déroule de la manière suivante :

 

Une opération à effet de levier financier : la SCI

 

L'opération à effet de levier financier consiste pour un propriétaire immobilier à constituer une Société Civile Immobilière (SCI) qui va lui racheter ses biens immobilier à crédit. De cette manière, le propriétaire immobilier "vend" ses biens immobiliers à "sa" SCI qui va devenir le nouveau propriétaire.

Grâce à cette opération, le propriétaire perçoit le prix de vente liquide de ses biens immobiliers, tout en continuant d'en être propriétaire dans la cadre de la SCI. Cela aboutit à un dédoublement du patrimoine, qui va se composer d'un côté d'actifs immobiliers (détenus dans la SCI), et de l'autre d'actifs financiers (le prix de la vente). De ce fait, la personne va rééquilibrer la composition de ses actifs patrimoniaux, ce qui lui donnera une grande bouffée d'oxygène. Elle pourra alors soit conserver l'argent pour ses dépenses personnelles, soit procéder à de nouveaux investissements.

Sur le plan fiscal, le propriétaire immobilier devra payer l'impôt sur la plus value (31,3%), au cas où il vendrait ses biens immobiliers à un prix plus élevé que le prix d'acquisition initial figurant sur l'acte notarié. La SCI devra pour sa part acquitter les droits d'enregistrement, ainsi que les droits notariés afférents à l'acquisition des biens immobiliers.

D'une façon générale, la banque demandera au propriétaire des biens immobiliers de placer une partie du prix de vente (pourcentage à négocier) sur un contrat d'assurance vie, destiné à garantir le crédit pris par la SCI. En effet, les parts de SCI étant par nature insaisissables (il s'agit d'une société de personnes), le banquier ne pourra se prémunir qu'en prenant une hypothèque directement sur les biens immobiliers et en nantissant un contrat d'assurance vie.

 

L'inscription des immeubles à l'actif d'une SCI

 

Outre les avantages financiers qui peuvent résulter pour le propriétaire immobilier de cette opération, le fait d'inscrire ses immeubles à l'actif d'une SCI va permettre au propriétaire d'atteindre les buts suivants :

  • Isoler un patrimoine par rapport à l'activité professionnelle ou par rapport à ses créanciers : en effet, les parts de SCI ne pouvant être saisies qu'avec l'unanimité de tous les associés, cela aboutit en pratique à protéger juridiquement un patrimoine immobilier contre toutes les attaques extérieures.
  • Faciliter la transmission du patrimoine : en effet, les parts de SCI sont plus liquides que les biens immobiliers eux-mêmes. Elles se transmettent mieux, car leur coût unitaire est faible. Nous conseillons même à l'investisseur qui souhaite transmettre de le faire au moment où la SCI vient de prendre son crédit (lorsqu'elle est le plus endettée), afin de minorer la valeur de l'actif net des parts qui doivent servir au calcul de l'assiette de l'impôt sur les successions.
  •  Éviter les situations d'indivision : en cas de transmission successorale, l'instabilité de l'indivision immobilière est évitée grâce à la liquidité des parts de la SCI. La SCI rend le partage en valeur d'un même bien immobilier possible.

Par ailleurs, il conviendra de choisir le régime de l'impôt sur le revenu pour la SCI, au moins durant toute la phase d'acquisition de l'immobilier par crédit. En effet, l'option pour l'impôt sur le revenu permettra aux propriétaires des parts de la SCI de réaliser un déficit foncier dont l'excédent s'imputera directement sur leur revenu global.

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