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Acquérir un bien immobilier en nue propriété


Introduction



Quand on démembre un bien immobilier dont on a la pleine propriété, il en résulte deux droits distincts qui sont l'usufruit et la nue propriété. L'usufruit donne un droit temporaire aux revenus du bien. La nue propriété donne le droit de disposer du bien passé un certain délai.


Depuis quelques années, la gestion de patrimoine immobilier a intégré les opérations en démembrement, ce qui offre aux personnes de nouvelles possibilités d'opérations défiscalisantes et d'investissements alternatifs qui offrent parfois de très belles opportunités.


L'objet de cette fiche d'information est de vous présenter trois applications possibles de l'investissement en nue propriété, avec les conséquences fiscales que cela comporte.

 

A - Nue propriété relative à l'achat d'un bien immobilier démembré



Sous réserve que l’immeuble soit donné en location par l’usufruitier et génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers, les nus-propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses destinées à assurer la conservation d'un immeuble.


Ces charges sont déduites du revenu de leurs autres propriétés ou, à défaut, génèrent un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun (c'est-à-dire à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, le surplus étant imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes).


Pour des personnes qui sont fortement imposées à l'ISF et à l'IR, il est possible de prévoir un investissement qui ne portera que sur de la nue propriété immobilière.


Les supports d'investissements sont de 3 sortes :

  • Immeubles sélectionnés par l'investisseur pour lesquels nous trouvons la contrepartie en usufruit
  • Immeubles que nous présentons à l'investisseur et pour lesquels il pourra acquérir la nue propriété.
  • Parts de SCPI que nous présentons à l'investisseur et pour lesquelles il sera possible d'acquérir uniquement la nue propriété selon des clefs de répartition déterminées par les sociétés de gestion de ces immeubles. Notons qu'aujourd'hui, les plus grandes sociétés de gestion de SCPI donnent la possibilité à leurs clients d'acheter des parts en démembrement, et leur volume de transaction est tel qu'elles trouvent elles-mêmes la contrepartie à l'achat en démembrement.



La détention de nue propriété d'immeubles ou de parts de SCPI est totalement exonérée d'ISF. Compte tenu du fait que les bien détenus en nue propriété ne génèrent aucun revenu foncier jusqu'au remembrement, ils sont porteurs d'une valeur ajoutée capitalisée et non imposable.


Pour tous ces supports d'investissements, nous vous conseillons de prendre contact avec nous pour une étude personnalisée, confidentielles et gratuite.

 

B – Nue propriété résultant de succession ou de donations familiales



Un nouveau régime bien plus favorable est réservé, à compter de 2009, aux nus-propriétaires d'immeubles tenant leur droit de démembrements résultant soit d'une succession, soit d’une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement.


Par ailleurs ce dispositif ne suppose pas que l’immeuble soit donné en location par l’usufruitier et génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers (l’immeuble peut donc être occupé par l’usufruitier, donné en jouissance gratuite à un tiers…) et s’applique également aux immeubles non bâtis.


En optant pour ce dispositif vous bénéficiez :


• de l'imputation directement sur le revenu global des dépenses de grosses réparations dans la limite de 25 000 € par an,


• de la possibilité de déduire vos autres charges des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun (voir ci-dessus), à condition toutefois que le bien soit donné en location par l'usufruitier.


L’option pour ce dispositif se fait immeuble par immeuble, est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour l’évaluation des revenus fonciers.


Les nouvelles modalités de déduction des dépenses de grosses réparation ne peuvent pas aboutir à la création d’un déficit global. Lorsque les dépenses de grosses réparations excèdent, au titre d’une même année, 25 000 € ou le montant du revenu global, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.

 

C - Immeubles dont vous conservez la nue propriété et dont l'usufruitier est un bailleur social



Les nus-propriétaires bénéficient d’un second régime dérogatoire lorsque qu'ils investissent dans un bien immobilier en démembrement dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social (organismes d’HLM, sociétés d’économie mixte, organismes agréés concourant aux objectifs de la politique d’aide au logement). Ils ont alors, bien que l’immeuble ne génère pas de revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers (les bailleurs sociaux étant exonérés), la possibilité de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements.


Les opérations concernées consistent à démembrer la propriété de logements, l’usufruit étant temporairement cédé à un bailleur social pendant une durée fixée par convention, et la nue-propriété étant cédée à un investisseur privé (ou conservée par ce dernier s’il est déjà propriétaire). Au terme de la convention, la pleine propriété du bien revient au nu-propriétaire.


Seuls sont déductibles par les nus-propriétaires les intérêts d'emprunts contractés pour l’acquisition de la nue-propriété du bien, la construction ou reconstruction du logement, sa conservation, sa réparation ou son amélioration.


Ces charges sont déductibles des revenus fonciers bruts (y compris des revenus provenant des propriétés "ordinaires") et l'éventuel déficit foncier correspondant s'impute exclusivement (s'agissant d'intérêts d'emprunt) sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

D - Notre service

 

Pour vous conseiller dans l'acquisition d'un bien immobilier en nue propriété, notre réseau de conseils en gestion de patrimoine est à vore écoute. A partir de vos paramètres fiscaux personnels et de vos objectifs, ils sauront vous aider dans le choix d'un produit qui réponde à vos attentes.


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