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Micro-B.I.C


Introduction

 

Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes : 
 

  • Personne physique détenant un ou plusieurs biens immobiliers qu'elle loue
     
  • Personne physique souhaitant faire un investissement immobilier locatif
     
  • Personnes physique disposant d'un capital (issu de la vente d'une entreprise, d'un fonds de commerce, d'un héritage) qu'elles souhaitent investir de manière rentable et sécurisée sur le long terme


Le but de cette information est de vous présenter un régime fiscal et légal qui vous permettra d'augmenter votre rendement locatif, et de diminuer considérablement votre impôt sur les revenus fonciers.

 

Le régime du micro-BIC

 

Ce régime très souple est ouvert à toutes les personnes qui mettent en location des biens immobilier d'habitation meublés. Pour pouvoir bénéficier de tous les avantages de la location meublée non professionnelle, le propriétaire doit opter pour un régime fiscal spécifique que l'on appelle le micro-BIC.

 

Grâce au régime du micro-BIC, et si les revenus locatifs ne dépassent pas 32.600 euros par an, le propriétaire bénéficiera d'un abattement de 50 % sur son chiffre d'affaires (avec un minimum d'abattement de 305 euros). Compte tenu de l'importance de cet abattement, le propriétaire n'a pas le droit de déduire les charges classiques (de copropriété, d'assurance, de taux d'intérêt), car les 50 % d'abattement constituent un forfait.

 

Situation au regard de la TVA : dans le cadre de la location meublée en statut en Micro-BIC, il et impératif de bénéficier de la franchise de base de TVA. En clair, cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des micro-BIC doit être exonérée de TVA.

 

Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle

 

La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du contrat sont fixés librement entre les parties.

 

Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués nus, sans autorisation préalable à la préfecture.

 

D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers tels que l'assurance vie soumis aux aléas de la bourse.

 

Les règles juridiques de la location en meublé non professionnelle

 

Pour pouvoir entrer dans le cadre du régime micro-BIC de la location en meuble non professionnelle, le propriétaire doit détenir les biens immobiliers en direct. Si les biens immobiliers meublés sont loués dans le cadre d'une SCI, la loi impose que la SCI soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ce qui exclut d'office l'application du régime micro-BIC.

 

En tout état de cause, l'investisseur garde la liberté de choisir entre le micro-BIC (et l'abattement forfaitaire de 50 %) ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, s'il estime que les déductions dépasseront 50 % de ses recettes.

 

Exemple chiffré

 

Vous louez des appartements en meublé qui vous rapportent 20.000 euros par an.


Abattement du régime micro-BIC : 50 % de 20.000 euros, soit 10.000 euros.


Votre base imposable s'élève donc à 10.000 euros, à reporter sur votre déclaration 2044.


Textes de référence : bulletin officiel des impôts 4G 2 99

Article 50-0, 102 ter, 293b et 302 septies A et B du Code Général des impôts


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