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Avoir une garantie contre les loyers impayés


 Introduction


Cette information patrimoniale s'adresse aux personnes suivantes :

  • Personnes disposant d'un ou plusieurs biens et qui souhaitent disposer de loyers certains par la mise en oeuvre d'une garantie locative gratuite
  • Personnes qui souhaitent avoir un engagement locatif certain sur 3 ou 6 ans, et disposer d'un loyer pouvant aller jusqu'à 17, 47 euros
  • Personnes qui souhaitent défiscaliser leurs revenus fonciers et disposer de subventions pour réaliser des travaux de rénovation
  • Personnes qui désirent venir en aide aux personnes démunies sans prendre aucun risque économique ou patrimonial

 

Une nouvelle garantie contre les loyers impayés au service des propriétaires bailleurs


Le dispositif Solibail a été mise en place par Christine Boutin en 2008 pour aider les personnes disposant de faibles ressources à se loger dans de bonnes conditions. Cette garantie offre l'avantage de leur assurer des revenus locatifs sûrs et élevés, de leur éviter les loyers impays, de les délester de toute gestion locative, et éventuellement de leur permettre de faire des économiques d'impôts.

 
Le dispositif Solibail est une mesure financière visant à inciter les propriétaires bailleurs à louer leurs biens à des personnes ayant de faibles ressources. Pour éviter tout risque d'insolvabilité, l'Etat a créé la caution Solibail par laquelle il se porte garant du paiement des loyers. Le dispositif Solibail s'applique à Paris et dans les régions Nord-Pas-de-Calais, Pays de la Loire, Rhône-Alpes, Languedoc-Roussillon et Provence-Alpes-Côte d'Azur. Dans les autres départements, le dispositif s'intitule "Louez solidaire". Son principe est très simple : Des associations d'aide au logement ayant signé la convention Solibail de l'Etat nouent des partenariats avec des collectivités locales et prennent en charge les logements des propriétaires pendant toute la durée du bail. Les baux signés vont de trois à six ans, et le propriétaire bailleur récupère son bien en l'état au terme du bail.

 

Les conditions de ressources du locataire



Pour pouvoir bénéficier de Solibail, le logement doit déjà être ancien et se trouver dans l'une des six régions concernées mais également respecter des conditions d'habitabilité. Il doit ainsi représenter une surface d'au moins 16 m² et répondre à certains critères de décence définis par la loi. Ainsi, un logement déclaré insalubre ne peut pas convenir. Il n'est pas possible non plus d'utiliser le dispositif Solibail pour la mise en location d'un logement neuf ou acheté en VEFA.


Par ailleurs, en tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas louer à n'importe quel prix. En 2011, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser 17,47 euros par mètre carré pour les logements situés en zone A (Paris et sa proche couronne, Genevois français et une partie de la Côte d'Azur). Le plafond passe à 11,41 euros par mètre carré pour les logements situés en zone B (agglomérations de plus de 50 000 habitants) et à 8,27 euros par mètre carré pour les logements situés en zone C (toutes les autres communes). En fait, si l'on fait un rapide calcul, ce plafond de loyer est très attractif car il est bien plus élevé que celui des bailleurs sociaux (5 euros par mètres carrés). Ainsi, pour un appartement de 30 m² à Paris, le propriétaire bailleur peut espérer disposer d'un loyer garanti maximum de 524 euros, ce qui peut être parfois intéressant dans certains quartiers. Ainsi, le dispositif Solibail peut permettre de solutionner intelligemment des problématiques de carence locative, particulièrement dans les quartiers difficiles.


Solibail permet à la fois de louer à des personnes en situation précaire et d'être assuré du paiement du loyer. L'association qui gère la relation locative se porte garant de ce paiement. Cela concerne les loyers et les charges pendant toute la durée du bail, soit trois ou six ans. Cette garantie est même valable lorsque le logement n'est pas occupé. De quoi donner confiance aux propriétaires qui louent leur logement. En effet, ces derniers ont généralement deux soucis principaux : le paiement du loyer en bonne et due forme et la gestion de la location, autrement dit la recherche d'un locataire. Cette deuxième attente est également prévue par le dispositif Solibail. Les associations gestionnaires se chargent ainsi gratuitement de trouver des habitants. Ce sont généralement des personnes sans moyens financiers n'ayant pas de solution de logement stable et en situation de réinsertion. La troisième inquiétude fréquente des bailleurs concerne l'état du logement ; ils tiennent à s'assurer que celui-ci ne subit pas de détériorations. Là encore, les propriétaires peuvent dormir tranquilles. L'association procède à des visites régulières du logement pour s'assurer que l'entretien est effectué convenablement. Si des réparations sont nécessaires, il est prévu qu'elle les prenne en charge. Et ce n'est pas tout, elle règle également les frais d'assurance locative ! Ainsi, à la fin de son bail, le propriétaire est assuré de récupérer le logement dans l'état qu'au moment de la signature.
Ce service, gratuit, permet donc de louer à moindre coût. Il élimine tous les risques de loyers impayés. Sans compter que le dispositif donne également droit à des avantages fiscaux.

 

Cumuler le dispositif Solibail avec un allègement d'impôt



Loin de se limiter à une garantie locative, le dispositif Solibail est cumulable avec le dispositif Borloo ancien, qui offre la possibilité de bénéficier de certains avantages fiscaux


Pour obtenir une économie d'impôt, le propriétaire bailleur doit passer une convention avec l'Agence Nationale pour l'Habitat (Anah) prévoyant un engagement de location de six ans. Cet accord ouvre droit à une déduction fiscale de 30% à 70% selon le type de convention.


Par ailleurs, la convention avec l'anah permet de recevoir une subvention de 40% sur les dépenses de travaux. Les travaux qui donnent droit à la subvention doivent servir à améliorer le logement en termes de sécurité, de salubrité ou de confort, d'économies d'énergie, d'isolation acoustique ou d'accessibilité et d'adaptation aux personnes handicapées. Pour obtenir cette aide, le bailleur doit s'engager à louer le bien pendant neuf ans au minimum. En revanche, l'aide n'est pas liée aux ressources du propriétaire, ce qui permet donc à toute personne d'y prétendre.


Toute personne souhaitant obtenir une aide concrète de l'Anah doit faire une demande officielle auprès de cet organisme qui donne un avis sur l'octroi de la subvention et demande systématiquement au propriétaire bailleur une preuve sur facture de la réalisation de ces travaux.


Pour connaître l'ensemble des aides de l'Anah :

 

http://www.anah.fr/


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