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Loi Malraux


La loi du 4 août 1962 instaure la loi Malraux qui vise à la conservation du patrimoine architectural et historique en facilitant la restauration immobilière. Cette opération s'adresse à toute personne qui souhaite réduire ses impôts en devenant propriétaire d'un appartement ancien, situé dans un quartier historique. Les coeurs de ville de bordeaux, Lyon, Aix-en-Provence et Paris regorgent d'hôtels particuliers et de demeures historiques qui entrent dans le cadre de la loi Malraux. Cette loi concerne les amateurs d'art et d'histoire, qui sont fortement imposés à l'impôt sur le revenu ainsi que les personnes qui sont soumises à l'impôt sur les grandes fortunes (ISF).

 

Les investissements autorisés

  • Immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire.
  • Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
  • Immeuble précédemment cité détenu par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IR.

 

Les conditions d'application de la loi Malraux

Si vous comptez bénéficier des avantages fiscaux en cas de travaux :

  • L'immeuble doit être affecté à l'habitation.
     
  • L'initiative de restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle.
     
  • L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAU ( zone de protection du patrimoine architectural et urbain ). Les ZPPAU remplacent les anciens périmètres de restauration immobilière (PRI). Et dans les cas des ZPPAU, les travaux doivent avoir été déclarés d'utilité publique (DUP)
     
  • Vous devez prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 6 ans.
     
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.
     
  • Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.

 

Les avantages fiscaux de la loi Malraux

Restauration immobilière : La loi Malraux 2011 offre une réduction d'impôt sur le revenu de 36% sur les travaux de restauration effectués sur des immeubles situés en secteur sauvegardé. Cette réduction d'impôt sur le revenu est portée à 27% pour les opérations réalisées dans une zone de protection du patrimoine urbain ou paysager (ZPPAUP). Les travaux déductibles sont les suivants :

  • Dépenses déductibles en application des règles de droit commun.
  • Frais d'adhésion aux associations foncière urbaines de restauration.
  • Travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
  • Travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
  • Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant.

Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou la déclaration d'utilité publique selon les cas.

Les déficits résultant de l'ensemble de ces charges déductibles sont imputables sur le revenu global à l'exclusion des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à un emprunt (déductibles de vos loyers uniquement).

Les intérêts d'emprunt demeurent déductibles pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers que vous possédez.

 

Les obligations déclaratives :


Il faut :

  • souscrire une déclaration spéciale de revenus fonciers. (n° 2044 S)
  • également souscrire un engagement de location.
  • fournir les copies du bail, de la déclaration d'achèvement des travaux, de l'acte authentique, du ou des tableaux d'amortissement du ou des prêts, de l'avis d'imposition de taxe foncière, de la facture du gérant, des factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et les documents attestant la localisation de l'immeuble.

 

A savoir :

  • Vos avantages dus par l'application du régime de la loi Malraux peuvent vous être repris si vous ne respectez pas votre engagement de location nue, si le logement est vacant, si les travaux ne sont pas effectués dans la conformité exigée…
  • Le régime de la loi Malraux est compatible avec celui de la loi Robien. En effet, une fois l'opération Malraux terminée et l'engagement de 6 ans respecté, la relocation avec le bénéfice du régime Robien est possible.

Exemple chiffré

Montant de l'investissement : 300.000 euros

Montant des travaux : 150.000 euros

Réduction fiscale première année : 54.000 euros

Réduction fiscale deuxième année : 54.000 euros

Ces réductions fiscales diminuent le montant de votre revenu imposable de 108.000 euros au total sur 2 ans (36% du prix des travaux).

 

Remarques : 

  • votre réduction fiscale totale est égale à 36% du montant des travaux
  • la loi Malraux permet d'écraser des impôts sur le revenu très importants (150.000 euros voire plus)
  • revendre au bout de 15 ans pour éviter de payer de la plus value sur le montant des travaux, ou transmettre le bien à ses enfants.

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