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L'immobilier

Investissement immobilier

 

Introduction

 

Cette information patrimoniale a pour but de vous faire bénéficier d'une décote importante sur le prix du bien immobilier dans lequel vous voulez investir. Elle s'adresse particulièrement :

  • aux personnes qui souhaitent investir dans de l'immobilier pour faire une plus-value
  • aux personnes qui possèdent déjà des revenus fonciers qu'ils souhaitent défiscaliser
  • aux personnes qui veulent investir dans des biens immobiliers qui échappent à l'ISF
  • aux personnes qui souhaitent créer du déficit foncier en déduisant leurs intérêts d'emprunt

Cette information ne s'adresse pas aux personnes qui souhaitent faire l'acquisition de leur résidence principale.

 

Le démembrement de propriété

 

Le droit de propriété est défini à l'article 544 du Code Civil par l'addition des prérogatives du propriétaire : "la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements". Ainsi, la propriété se caractérise par l'addition, d'une part, du droit de jouir du bien ( c'est à dire d'en user, "usus" ; et d'en percevoir les revenus "fructus" ), d'autre part, du droit d'en disposer matériellement ( "abusus" ), c'est à dire de le vendre, de le donner, de le modifier.

Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui aboutit à la séparation des droits d'usage et de disposition. La pleine propriété donne alors naissance à deux sortes de droits, le droit d'usufruit qui permet d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, et le droit de nue propriété qui permet de disposer du bien matériellement. Ces deux droits peuvent être détenus par deux personnes différentes que l'on appelle l'usufruitier et le nu propriétaire. L'usufruit est un droit par nature temporaire (à terme fixe ou viager), à l'échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière, en franchise totale d'impôt.

Dans l'immobilier, le démembrement de propriété est fréquemment utilisé pour toutes sortes d'opérations. Les spécificités financières et fiscales qui lui sont attachées donnent naissance à des stratégies patrimoniales très intéressantes. Nous examinerons ici les stratégies relatives à l'investissement et la détention immobilière.

 

L'achat en nue-propriété

 

En France, depuis 2003, le marché de l'immobilier a atteint un niveau de prix historiquement élevé. Dans un tel contexte, l'achat d'un bien immobilier en nue propriété peut se révéler une stratégie judicieuse. Sur un plan économique, la valorisation du droit de nue propriété part de l'analyse selon laquelle elle est égale à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l'usufruit. Cela signifie que la personne qui investit dans un bien immobilier en achetant uniquement le droit de nue propriété bénéficie à l'entrée d'une décote très importante. Cette décote est variable, et elle dépend essentiellement de deux paramètres : la rentabilité du bien et la durée de l'usufruit. Plus ces deux paramètres sont élevés, plus l'usufruit sera cher, ce qui aboutira à une diminution du prix de la nue propriété.

En moyenne, les valorisations de la nue propriété et de l'usufruit s'établissent de façon suivante :

  • Pour un usufruit de 10 ans : Valeur de l'usufruit : 23% - Valeur de la nue propriété : 77%
  • Pour un usufruit de 15 ans : Valeur de l'usufruit : 42% - Valeur de la nue propriété : 58%
  • Pour un usufruit de 20 ans : Valeur de l'usufruit : 47% - Valeur de la nue propriété : 53%

A cette décote importante peut s'ajouter parfois une décote supplémentaire, par exemple si le bien immobilier est vendu occupé. Ainsi, il n'est pas rare que le nu propriétaire achète un bien immobilier pour 50% de sa valeur.

Au terme de l'usufruit (qui dure généralement 10 ans, 15 ans ou 20 ans), le nu propriétaire recouvre la pleine propriété en franchise totale d'impôt, sans payer ni droit de mutation ni droit d'enregistrement. Cette situation fiscale exceptionnelle est due au fait que la personne recouvre un droit, sans que cela soit considéré comme une vente.

L'achat en nue propriété est vivement conseillé aux personnes qui cherchent des biens immobiliers dans les grandes villes (Paris, Lyon, Nice) où les prix sont actuellement très élevés. Il est nécessaire à ces investisseurs d'avoir la trésorerie nécessaire ou de disposer par ailleurs de revenus fonciers, dans la mesure où la nue propriété ne génère aucun revenu (c'est l'usufruitier qui perçoit tous les revenus fonciers du bien). Cette absence de revenus sera une opportunité sur le plan fiscal pour les personnes disposant déjà de revenus fonciers : en achetant à crédit un bien en nue propriété, les investisseurs déduiront le taux d'intérêt de leurs autres revenus fonciers, ce qui aura pour effet de générer un déficit foncier non négligeable. Par ailleurs, l'achat en nue propriété est un investissement très conseillé pour les personnes qui sont soumises à l'impôt sur les grandes fortunes (ISF), dans la mesure où la loi dispose que seul l'usufruitier est redevable de l'ISF sur la valeur en pleine propriété du bien. Cela signifie que le nu propriétaire est totalement exonéré d'ISF pour tous les biens immobiliers dont il ne détient que la nue propriété.

Si le nu propriétaire venait à décéder au cours de l'opération, ses héritiers recevraient en héritage le droit de nue propriété, qui se transmet comme un bien immobilier normal. Au terme de l'usufruit, les héritiers deviendraient pleins propriétaires, conformément aux conditions prévues lors de l'achat initial du bien immobilier en démembrement.

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