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Estimation taxe fonciere

 

Le législateur est venu instaurer l'obligation, pour une liste définie de communes soumises à une pression foncière importante et présentant un déficit de logements, de majorer la valeur locative  cadastrale de certains de leurs terrains constructibles. Ce dispositif, applicable à compter du 1er janvier 2015, vise, au travers d'une augmentation des contraintes fiscales, à lutter contre la rétention foncière et à inciter les propriétaires à vendre cesdits terrains. Les autres communes gardent, quant à elles, la possibilité d’instaurer une majoration forfaitaire de la valeur locative cadastrale servant de base au calcul de la taxe foncière de certains terrains constructibles.

 

REGIME GENERAL DE LA TAXE FONCIERE DES PROPRIETES NON BATIES

 

La taxe foncière sur les propriétés non bâties, versée chaque année par les propriétaires au profit des communes et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), a pour base d'imposition la valeur locative cadastrale sur laquelle est appliquée une déduction de 20%.

 

Valeur locative nette (VLN) = valeur locative brute des propriétés non bâties (VLB) ‐ abattement de 20%

 

LES CAS DE MAJORATION DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE DES TERRAINS CONSTRUCTIBLES

 

Les terrains constructibles correspondent à des terrains pouvant être affectés à la construction compte tenu des règles d’urbanisme, des limitations au droit de propriété et des équipements publics existants ou prévus2.

 

Dans un objectif de lutte contre la rétention foncière, la loi prévoit en matière de taxe foncière sur les terrains constructibles, deux cas de majorations applicables au revenu cadastral. L’une est rendue obligatoire pour un nombre limité et déterminé de communes tandis que l’autre, facultative, est laissée à la discrétion des collectivités qui souhaiteraient la mettre en place3. La majoration de plein droit n'étant pas compatible avec la majoration facultative, à partir de 2015, les délibérations des communes concernées qui avaient instauré une majoration facultative cesseront de produire leurs effets.

 

1.  MAJORATION DE PLEIN DROIT

 

L’article 82 de la loi de finance pour 2013  est venu imposer aux communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV), d’appliquer deux majorations cumulatives sur le revenu net cadastral des terrains constructibles, à savoir :

 

- une majoration de 25% de la valeur locative cadastrale du terrain,

- une majoration forfaitaire de 5 € / m2 pour les impositions dues au titre des années 2015 et 2016. Cette majoration passera à 10 € / m2 à partir de 2017.

 

Cette mesure ne vise que les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants4. Ces communes, listées par décret5, sont comprises dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où certains administrés, du fait notamment d’un niveau élevé des loyers, présentent des difficultés d’accès au logement.

 

La liste des terrains constructibles doit être dressée par l'autorité compétente en matière de PLU et communiquée à l'administration des impôts avant le 1er octobre qui précède l'année d'imposition.6 Concernant les impositions dues au titre de 2015, la majoration ne pourra pas être applicable si la liste n'a pas été transmise avant le 1er octobre 2014.

 

La majoration de plein droit s’applique à l’ensemble des parts de la taxe foncière sur les propriétés non bâties perçues au profit des communes et des EPCI avec et sans fiscalité propre.

 

Exemple théorique du calcul de la base d’imposition de la part communale ou intercommunale

 

· Commune à forte pression foncière soumise à la TLV

· Valeur locative cadastrale brute (VLB) de 100 € pour un terrain de 300 m2

 

Base d’imposition 2014

= VLB ‐ abattement 20 %

= 100 € ‐ 20%

= 80 €

 

Base d’imposition 2015 et 2016

= (VLB ‐ abattement 20 %)

+ majoration 25 %

+ (majoration 5 € * superficie terrain)

= (100 € ‐ 20%) + 25% + (5 € * 300 m2)

= 1 600 €

 

Base d’imposition à partir de 2017

= (VLB ‐ abattement 20 %)

+ majoration 25 %

+ (majoration 10 € * superficie terrain)

= (100 € ‐ 20%) + 25% + (10 € * 300 m2)

= 3 100€

 

Part communale ou intercommunale de la taxe Foncière

= Base d’imposition * taux imposition communal ou intercommunal

 

2.  MAJORATION FACULTATIVE

 

Les communes qui le souhaitent peuvent instaurer, sur délibération de leur conseil municipal, une majoration forfaitaire de la valeur locative cadastrale de leurs terrains constructibles. La majoration votée est unique et s’impose à l’ensemble des terrains constructibles de la commune. Cette majoration peut  être comprise entre 0 et 3 € par mètre carré, afin de l'adapter au contexte local, et ne doit pas dépasser 3% de la valeur forfaitaire moyenne au m2. Cette dernière est fixée par décret7 en fonction du degré de tension sur le marché immobilier local de la commune. Les communes sont classées en zones8 (A, B1, B2 ou C) et les modalités de détermination du plafond de majoration  sont  illustrées dans le tableau ci‐dessous.

 

 

 

Zones

Valeur forfaitaire moyenne au m2

 

Application des 3%

Plafond de la     majoration

   A

201 €

6,03 €

3,00

B1

104 €

3,12 €

3,00

B2

74 €

2,22 €

2,22

   C

38 €

1,14 €

1,14

 

Pour calculer la base d'imposition majorée, la loi prévoit d'appliquer un abattement de 200 m² sur l'ensemble des parcelles contiguës constructibles d'un même propriétaire. A cette base d’imposition majorée on déduit ensuite 20% à l’instar de l’abattement réalisé sur toutes les propriétés non bâties que nous avons vu en introduction de ce document.


La liste des terrains constructibles doit être dressée par le maire et communiquée à l'administration des impôts avant le 1er octobre qui précède l'année d'imposition9. De même, pour que la majoration soit applicable, la délibération du conseil municipal doit intervenir avant cette même échéance.


Les EPCI à fiscalité propre ne peuvent appliquer cette mesure puisque seul le conseil municipal est habilité à prendre une délibération afin de décider d'une majoration de la taxe foncière perçue sur les terrains constructibles au profit de la commune ou du groupement non doté d'une fiscalité propre dont cette dernière est membre.

 

Exemple théorique du calcul de la base d’imposition de la part communale

 

· Commune en zone B1

· valeur locative cadastrale brute (VLB) de 100 € pour un terrain de 300 m2

· majoration votée en conseil municipal de 2,5 € / m2

 

Base d’imposition sans majoration

= VLB ‐ abattement 20 %

= 100 € ‐ 20%

= 80 €

 

Base d’imposition avec majoration

= (VLB + (Majoration * (superficie terrain

200m2))) ‐ abattement 20 %

= (100 €  + (2,5 € * (300m‐ 200 m2))) – 20%

= 280 €

 

Part communale ou intercommunale de la taxe Foncière

= Base d’imposition * taux imposition communal ou intercommunal

 

TERRAINS CONSTRUCTIBLES CONCERNES


La loi précise que la majoration tant facultative que de plein droit ne peut s’appliquer que sur les terrains, cumulativement:

 

- constructibles,

- situés soit dans une zone urbaine, soit dans une zone à urbaniser lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à  la périphérie de la zone à urbaniser ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone,

- figurant dans un document d’urbanisme approuvé (carte communale, PLU, plan de sauvegarde et de mise en valeur…).

 

La liste des terrains constructibles doit être réactualisée chaque année, et envoyé à l’administration des impôts avant le 1er octobre de l’année N‐1, si un changement est advenu quant au caractère constructible ou inconstructible d’un terrain. Les communes ou les EPCI engagent leur responsabilité financière dans l’élaboration de cette liste puisque les conséquences d’une déclaration erronée sont à leur charge.

 

 

EXONERATIONS

 

Les deux majorations sur les terrains à bâtir présentées plus haut ne s’appliquent pas aux terrains :

 

- appartenant aux Établissements Publics Fonciers Locaux ou d’État, aux Agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquante pas géométriques en Guadeloupe ou en Martinique ou à la Société du Grand Paris,

- supportant une construction passible de la taxe d’habitation,

- classés depuis moins d’un an en zone urbaine ou à urbaniser,

- appartenant ou donnés à bail à une personne relevant d'un régime de protection sociale agricole et utilisés pour les besoins d'une exploitation agricole.

 

À noter que ces deux majorations ne sont pas prises en compte pour le calcul de la taxe spéciale d'équipement.

 

Au final, l'impact économique de cette nouvelle taxe sur le contribuable risque d'être considérable. Cela signifie-t-il que l'on ne peut rien faire ? La réponse est non.


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