L'immobilier

Credit vendeur immobilier

Introduction  : 

Cette fiche d'information concerne de nombreuses personnes qui sont parfois dans des situations différentes :

 - Acquéreurs en recherche d'un prêt bancaire parfois difficile à obtenir,

- Acquéreurs voulant financer un bien et qui prévoient un remboursement anticipé sans frais,

- Vendeurs en recherche d'un acquéreur parfois difficile à trouver,

- Vendeurs souhaitant vendre leurs biens aux meilleurs prix

Pour toutes ces personnes, il existe une solution de financement particulièrement intéressante aujourd'hui : le crédit vendeur.


Le crédit vendeur peut prendre plusieurs formes, et répond plusieurs utilités, que nous allons vous décrire dans cette fiche d'information.

Le crédit vendeur immobilier :

Le vendeur d'un bien immobilier consent un crédit à son acquéreur. Ce crédit vendeur peut être :

- Sur le montant total du bien, ou pour seulement une partie du montant : il est toujours possible de demander à l'acheteur de payer un bouquet (par exemple 10% de la valeur du bien à la signature, ou plus) et une rente pour le reliquat du prix.

- Sur la totalité de la durée, ou bien sur une durée limitée, au-delà de laquelle il sera demandé à l'acquéreur de trouver un crédit bancaire pour prendre le relai du financement : cela donne des facilités de paiement très utiles pour certaines acquisitions.


Comme on peut le voir, il est possible de combiner plusieurs solutions en fonction de la situation. Le crédit vendeur est de ce fait très modulable.


Quelle que soit la manière dont on procède pour organiser le paiement, il est essentiel que le montant de l’emprunt consenti, la durée de remboursement, et le montant des intérêts, et les garanties apportées, soient clairement indiqués dans la promesse de vente.


Cette solution peut très bien être mise en place avec une entreprise, dans ce cas là on parlera d'un crédit vendeur entreprise. On voit également cette solution souvent pratiquée dans les cessions de cabinets de professionnels libéraux, dont le chiffre d'affaire est stable.


Le notaire, rédacteur de l’acte authentique, prendra une garantie sur le bien vendu (privilège du prêteur de deniers ou bien une hypothèque, mais c'est plus cher) au profit du vendeur, afin d’assurer le montant de la créance, les intérêts, et les frais annexes. En fonction des négociations avec le vendeur, il sera possible de recourir à une garantie déplacée, donnée sur un bien extérieur à l'opération.


En cas de décès ou d'invalidité, l'emprunteur prendra une assurance privée comme dans un crédit classique, mais au profit du vendeur. Cela permet donc au vendeur qui joue ici le rôle de créancier, d'être couvert sur le risque de vie, comme le serait une banque dans un prêt classique.

 

Le crédit vendeur sur la totalité :

Dans cette situation, le vendeur va vous faire crédit sur la totalité du montant du bien, et sur une durée déterminée, par exemple 10 ans ou 15 ans.


L'avantage pour le vendeur consiste à percevoir une rente avec un rendement certain (égal au taux d'intérêt de la vente) sur toute la durée du remboursement. Si la vente porte sur la résidence principale, il n'y aura pas d'impôt, ni sur les revenus fonciers, ni sur la plus value. Si la vente porte sur un bien professionnel ou un bien d'investissement, il faudra acquitter immédiatement l'impôt sur la plus value, si vous détenez le bien depuis moins de 30 ans.


Le vendeur intègrera dans son prix de vente la valeur du bien immobilier, et un montant d'intérêt calculé en fonction d'un pourcentage de marché (par exemple 4%). Il percevra les intérêts plus le capital chaque mois sous la forme de rente.

Dans un contexte de crise bancaire, les personnes devraient comprendre l'avantage qu'il y a de devenir soi-même la banque : cela vous permettra de percevoir le montant des intérêts à la place de la banque. Assez paradoxalement, cette situation est également très avantageuse pour l'acheteur, comme nous le démontreront dans l'exemple comparatif qui se trouve à la fin de cette fiche d'information.


Là encore, l'acquéreur devra prendre une assurance décès invalidité, pour apporter une garantie au vendeur. Le bien acheté en crédit vendeur sera garanti par hypothèque ou par provilège de prêteur de denier au profit du vendeur pour le couvrir en cas de non remboursement de l'acheteur. Cette opération ne présente donc aucun risque particulier pour le vendeur, qui obtient une rente certaine et revalorisée par le rendement du taux d'intérêt.

 

Le crédit vendeur partiel :

Cette formule demande un apport conséquent ou peut se cumuler avec un prêt classique, sachant que toutes les combinaisons sont possibles.


Il faudra faire attention toutefois de bien prévoir une solution en cas de décès ou d'invalidité.

 

Le crédit vendeur temporaire :

Pour une durée définie en amont et devant notaire, le vendeur et l'acheter établissent un contrat qui déterminera la durée du crédit vendeur consenti.


Arrivé à échéance, l'acquéreur devra consentir un prêt auprès d'un organisme financier.


Exemple :


On achète un bien immobilier d'une valeur de 100.000 euros


Apport 10%


Frais de notaire estimés à 7.500 euros.


Mensualité désirée et possible par l'acquéreur de 600 €.


Durée du crédit vendeur consentie : 5 ans.


Soit mensualité fixe pendant 5 ans = 563,48 €

 

Dans notre exemple, l'acquéreur devra obtenir un financement auprès d'une banque dans 5 ans d'un montant de 80.585,49 €


Le banquier appréciera votre capacité à rembourser, et sera plus rassuré pour vous accorder un crédit. D'autre part, et puisque vous avez déjà commencé à rembourser, le montant sera moindre par rapport à la valeur du bien, et vous serez en position pour négocier au mieux les garanties avec la banque.

 

Le crédit vendeur permanent :

Dans bon nombre de situations, il peut être judicieux pour le vendeur de vous accorder un crédit sur la durée que vous lui demandez. Les personnes n'ont pas l'habitude de ce genre de pratique, qui a pour vertu de permettre la transaction, de solvabiliser l'acquéreur, et d'enrichir le vendeur.


Il est préférable d'accorder des facilités de paiement à un acheteur pour rendre une transaction possible, et tout en prenant des garanties et en fixant des échéances. De nombreuses transactions cassent pour manque de souplesse, et pour des rigidités excessives dans les processus de vente.

Il est bon de solvabiliser son acheter, car c'est la meilleure garantie d'une transaction équilibrée et sécurisée qui ira jusqu'à son terme.

 
Il est intéressant de faire crédit, car cela permet de vendre son bien plus cher : en effet, non seulement le vendeur aura vendu son bien au prix qu'il souhaite, mais en plus il percevra des intérêts sur les échéances reçues chaque mois en remboursement.


Excellente alternative pour un sénior qui opte pour un placement en établissement pour personne agée, ou pour une personne qui souhaite vendre sa résidence principale pour trouver un logement de meilleur standing.


En cas de décès du vendeur, les échéances continueront à être versées contractuellement au bénéficiaire choisi ou aux ayants droits.

Le crédit vendeur avec remboursement anticipé :

Comme nous l'avons dit plus haut, la personne qui accorde un crédit vendeur intègre le coût des taux d'intérêts dans son prix de vente. Nous partons du principe que l'intégration du taux d'intérêt dans le prix de vente doit se faire de la manière suivante : le vendeur calcule le montant total des intérêts sur la période de crédit, il l'additionne au prix de vente, et il divise le montant global par le nombre de mensualités.

Cette méthode permet de faire fonctionner la vente sur un principe gagnant - gagnant :

- L'acheteur n'aurait rien à gagner si le vendeur calculait son intérêt en utilisant le tableau d'amortissement d'une banque.

- Le vendeur perçoit une rente avec un rendement supérieur à celui du livret A et garanti par l'hypothèque qu'il a sur le bien.

- Le vendeur percevra la totalité du taux d'intérêt qu'aurait perçu la banque si le crédit est remboursé à son terme.

- L'acheteur peut faire un remboursement anticipé au vendeur sans que cela ne le pénalise au niveau du capital restant dû.

Par ailleurs, le vendeur n'étant pas lui-même un organisme bancaire, il convient de les différencier, et c'est précisément par la méthode du calcul de l'intérêt : le vendeur accorde des facilités de paiement bien meilleures à n'importe quelle banque, il n'y a donc pas de concurrence entre eux.

Comme vous allez le voir dans l'exemple ci-dessous, le fait de conserver pour lui-même le montant du taux d'intérêt, permet au vendeur de céder son bien immobilier pour un montant total (prix + intérêt) qui est considérablement plus élevé que s'il le cédait à une personne ayant recours au crédit bancaire.



Prenons maintenant l'exemple suivant :  une personne veut acheter un bien immobilier de 1 million d'euros sur 20 ans à un TEG de 5%. Cette personne estime qu'elle sera en mesure de faire un remboursement anticipé du bien au bout de 10 ans. Elle souhaite comparer l'efficience d'un crédit bancaire amortissable et d'un crédit vendeur, pour déterminer laquelle de ces deux formules est la plus rentable.

Crédit bancaire :

Achat : 1 million d'euros.

Taux d'intérêt global (TEG) : 5%


Coût du taux d'intérêt sur 20 ans : 583.893 euros


Mensualité de crédit (capital + intétêt) : 6.598 euro


Capital restant dû au bout de 10 ans : 630.178 euros


Capital remboursé par la personne en 10 ans : 369.822 euros

Crédit vendeur :


Achat : 1 million d'euros.


Taux d'intérêt global (TEG) : 5%


Coût du taux d'intérêt sur 20 ans : 583.893 euros


Mensualité de crédit (capital + intérêt) : 6.598 euros


Capital restant dû au bout de 10 ans : 499.920 euros


Capital remboursé par la personne en 10 ans : 500.080 euros



INCROYABLE !!!!



Pour un même crédit de 1 million d'euros à 5% TEG sur 20 ans, vous réussirez à rembourser au bout de 10 ans :

- 369.822 euros de capital en crédit bancaire

- 580.080 euros de capital en crédit vendeur

Cela veut donc dire que vous disposez de 130.258 euros de plus au bout de 10 ans, si vous utilisez le crédit vendeur plutôt que le crédit bancaire.



La raison est simple : depuis des siècles, les banques construisent des tableaux d'amortissement de crédit très avantageux pour... elles-mêmes, dans la mesure où les emprunteurs ne font quasimment que payer des taux d'intérêts durant les 6 à 10 premières années (en fonction de la durée du crédit). Cela explique le maintien d'un endettement élevé chez les ménages, dans les entreprises, et les Etats (bonjour la crise de la dette). Par ailleurs, la banque est sure de garder le client, car cela a aussi un effet dissuasif envers quiconque voudrait rembourser son crédit de façon anticipée.



Généralement, les emprunteurs négocient de façon importante les frais de remboursement anticipé, mais oublient totalement la mécanique impitoyable des tableaux d'amortisssements bancaires.



Conclusion : si vous ne voulez plus vous faire prendre en otage par les banques, apprenez à faire confiance en votre prochain !

Les modalités de notre intervention :

Si vous souhaitez solliciter notre intervention, nous vous proposons de recourir à la prestation de conseil téléphonique (en haut à votre droite).

Grâce à ce conseil téléphonique rémunéré, vous pourrez nous présenter votre situation personnelle et bénéficier de notre préconisation.