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Le Crédit

Crédit immobilier

 

Introduction

 

Le but de cette information patrimoniale est de vous aider à réaliser des économies importantes en vous éclairant sur les choix juridiques et financiers qui conditionnent le coût final de votre crédit immobilier.

 

Cette information patrimoniale s'adresse :

  • aux personnes qui souhaitent connaître les formules de crédit les mieux adaptées à leurs projets
  • aux personnes qui veulent obtenir les taux d'intérêt les plus bas du marché
  • aux personnes qui veulent éviter les frais indésirables et inutiles

 

Les différentes formules de crédit

 

L'opération de crédit est l'acte juridique qui consiste, pour une personne, à emprunter des fonds à un organisme financier habilité (banque, société financière, poste).

 

Derrière la simplicité de cette définition se cachent des paramètres techniques qui rendent parfois le crédit difficile d'accès. Il nous a semblé intéressant, dans cette information, de déterminer l'utilité de ces différentes formules de crédit en fonction des besoins des personnes physiques qui y recourent.

 

D'une manière générale, l'opération de crédit comporte 4 paramètres de choix:

  • Opter pour un taux fixe ou pour un taux variable
  • Opter pour un crédit amortissable ou un crédit in fine

 

Ces différents choix ne sont pas le fruit du hasard, et leurs conséquences économiques sont réelles. Pour faire le bon choix, il convient tout d'abord de connaître la définition de chacun de ces termes techniques :

  • Un crédit à taux fixe signifie que le taux d'intérêt est connu au moment de la signature du contrat de prêt et qu'il reste inchangé pendant toute la durée du crédit.
  • Un crédit à taux variable signifie que le taux d'intérêt est connu au moment de la signature du contrat mais qu'il est susceptible de varier ultérieurement en fonction d'un indice de référence (PIBOR ou EURIBOR). Les variables de l'indice vont avoir pour effet de faire monter ou descendre le taux d'intérêt du crédit. Certaines formules prévoient la possibilité de passer du taux variable au taux fixe pendant la durée du crédit.
  • Un crédit amortissable est une procédure de remboursement de la dette dans laquelle l'emprunteur paie chaque mois une annuité qui comprend le taux d'intérêt et une fraction du capital. La valeur nominale du taux d'intérêt est indexée sur le capital restant dû, ce qui signifie que la valeur nominale du taux d'intérêt diminue au fur et à mesure que l'emprunteur rembourse du capital. Il s'agit de la forme de remboursement la plus classique.
  • Un crédit in fine est une procédure de remboursement de la dette dans laquelle l'emprunteur rembourse l'intégralité du capital, en une seule fois, au terme du crédit. Durant toute la durée du crédit, l'emprunteur ne paie que des intérêts dont la valeur nominale ne varie pas (puisqu'on ne rembourse le capital qu'au terme).

 

Choisir une formule de crédit adaptée

 

  1. Pour les personnes qui recherchent une mensualité de crédit minimale : choisir un crédit à taux variable maîtrisé. D'une manière générale, les crédits à taux variable ont des mensualités de départ de 1% inférieures aux crédits à taux fixe. Pourquoi ne pas en profiter, à une époque où les taux d'intérêt sont historiquement bas ? Cette possibilité est d'autant plus intéressante que de nombreux crédits à taux variable sont assortis de la possibilité d'étaler les mensualités de crédit dans le temps. Cela signifie que si les taux d'intérêt augmentent, la valeur nominale de votre mensualité reste la même. Seule varie la durée totale de votre crédit. Toutefois, il sera prudent de vérifier que la durée maximale d'allongement de votre crédit ne dépasse pas 24 mois.
     
  2. Pour les personnes qui recherchent un bon compromis entre sécurité financière et rentabilité : choisir un crédit à taux variable "capé". Même si le coût initial d'un crédit à taux variable capé est légèrement supérieur à celui d'un crédit en taux variable pur, il vous offre la garantie que votre taux d'intérêt ne variera pas au delà d'une certaine fourchette (généralement +2%). Cette option est intéressante, car elle offre la garantie à l'emprunteur que malgré les taux très bas de son crédit à taux variable, ce dernier ne pourra pas évoluer à la hausse au-delà d'une certaine limite. A recommander aux personnes qui empruntent pour une longue durée.
     
  3. Pour les personnes qui recherchent un crédit sur une courte durée : choisir un crédit à taux variable "pur" plutôt qu'un crédit relais. Lorsque une personne vend un bien immobilier pour en racheter un autre, il arrive souvent qu'elle ait recours à une aide financière lui permettant de franchir le cap. Dans la plupart des cas, les banques proposent des prêts relais qui sont consentis dans l'attente d'une rentrée d'argent. Mais ces prêts relais sont souvent très onéreux et pas adaptés à la situation de l'emprunteur. Pour des crédits de courte durée, il nous semble beaucoup plus judicieux d'opter pour un crédit à taux variable pur (non capé). Trois avantages : le coût extrêmement faible du taux d'intérêt, un risque quasiment nul (puisque le crédit ne dure pas plus de 3 ans), et l'absence de pénalité de remboursement anticipé qui accompagne les crédits à taux variable pur. Bien souvent, l'absence de pénalité de remboursement anticipé est l'argument de vente des banques pour justifier le coût des prêts relais, alors que l'on retrouve aussi cette caractéristique dans les crédits à taux variable pur.
     
  4. Pour les personnes qui veulent acquérir leur résidence principale : choisir un crédit amortissable. Le crédit amortissable est extrêmement sécuritaire car il se fonde sur une procédure d'extinction progressive de la dette. Il est également très économique puisque le remboursement progressif du capital fait chuter la valeur nominale du taux d'intérêt indexé au capital restant dû. Le crédit amortissable est le plus pertinent, dans la mesure où l'Etat français n'accorde aucune déduction fiscale pour l'acquisition de la résidence principale.
     
  5. Pour les personnes qui désirent acheter pour louer : préférer un crédit in fine. Le crédit in fine est plus onéreux que le crédit amortissable en ce qui concerne les taux d'intérêt. Mais ce désavantage est compensé par la possibilité qui est offerte à tout investisseur de déduire fiscalement les taux d'intérêt de ses revenus fonciers. Cela explique pourquoi le crédit in fine est utilisé de façon systématique dans les opérations immobilières de défiscalisation. Il permet de créer un déficit foncier qui génère une défiscalisation beaucoup plus importante.
     
  6. Pour les personnes qui disposent d'un capital financier important et qui souhaitent investir dans l'immobilier : choisir un crédit in fine. Ce type de crédit est essentiellement utilisé dans le secteur de l'investissement immobilier, notamment pour l'achat de logements locatifs et de parts de SCPI. Le fonctionnement du crédit in fine reposant sur le remboursement au terme du capital emprunté, il est nécessaire à l'emprunteur de disposer de la trésorerie nécessaire. En souscrivant à un contrat de capitalisation ou à un contrat d'assurance vie, l'emprunteur va pouvoir faire fructifier son capital financier. Il n'aliènera pas son capital financier en achetant de l'immobilier "cash", et pourra bénéficier d'une rente financière défiscalisée.

 

Autres astuces applicables à toutes les formes de crédit

 

L'assurance décès de la banque n'est pas obligatoire. Il est toujours possible à l'emprunteur de demander une délégation d'assurance (auprès d'une compagnie extérieure). Comparez les tarifs pour des garanties identiques !

 

L'hypothèque immobilière n'est pas la seule forme de garantie qui existe. Il est possible de donner les mêmes garanties au banquier en nantissant un contrat d'assurance vie ou en souscrivant une assurance spécifique couvrant les risques d'insolvabilité du débiteur. Là encore, les tarifs peuvent se révéler nettement inférieurs à ceux d'une hypothèque (où l'on paie à la souscription et pour obtenir la main-levée).

 

Les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas une fatalité. Il vous est toujours possible de les négocier avec votre banquier pour lesramener à zéro. Faites jouer la concurrence !

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