Ingénierie Patrimoniale

Prêt gratuit ou commodat

Introduction

 

Il existe aujourd’hui une problématique patrimoniale spécifique des concubins, tenant essentiellement au fait qu’il s’agit de personnes qui ne sont pas mariées. Pour diverses raisons (liées à une situation d’attente, à des convictions anti-mariage, ou à la nature homosexuelle du couple), les concubins restent considérés par le droit français comme des personnes étrangères. Cette situation juridique a des conséquences importantes et le plus souvent défavorables sur la vie économique des personnes en concubinage. 

 

La technique du commodat permet à bien des égards de pallier à ces inconvénients d’une manière simple et élégante. Cette technique peut être utilisée :

 

• par le concubin qui veut contribuer aux charges de la vie commune tout en protégeant sa situation économique pendant le concubinage.
   
• par le concubin qui souhaite protéger son conjoint en lui attribuant des biens de son vivant, sans tomber sous le coup d’une fiscalité confiscatoire.
   
• par les personnes qui veulent connaître une technique juridique de détention des biens pratique dans la vie de tous les jours, qui peut notamment leur permettre d'avantager certaines personnes (enfants, proches...) sans s'appauvrir.
   
• Par les personnes qui veulent disposer ou mettre à disposition un local professionnel, et régulariser un contrat sous la forme d'un prêt à usage gratuit, ce qui peut avoir des avantages certains en terme d'économie de charges.

 

Cette information présente les principes légaux et fiscaux qui vous permettront de maîtriser la technique du prêt gratuit connu déjà du temps des romains sous le nom de commodat. et pour bien comprendre l’intérêt de cette technique, nous allons tout d’abord étudier les règles civiles et fiscales qui s’appliquent à la vie économique du concubinage. 

La vie économique du concubinage :

• Comptes entre concubins :
  
  Pendant le concubinage, il est fréquent que les concubins ne comptent pas : tel concubin contribue plus que l’autre aux charges du ménage, tel concubin donne de l’argent à l’autre pour lui permettre d’acheter un bien, ou de l’entretenir, tel concubin rend de nombreux services gratuits à l’autre, sans demander de contrepartie. Le plus souvent, de telles pratiques sont si naturelles qu’elles ne font pas l’objet d’un écrit.
  
  Si un problème survient et que l’un des concubins souhaite le remboursement des sommes qu’il estime avoir versé « en trop » pendant la période de concubinage, il va se heurter à deux principes du droit civil :
  
  L’article 214 du code civil, qui stipule que les époux contribuent aux charges du mariage en fonction de leur capacité respective, n’est pas applicable aux concubins.
  
  L’article 2279 du code civil, qui établit une véritable présomption de don manuel au profit du concubin qui a bénéficié de la générosité de l’autre. Or en cette matière, le droit stipule que les donations sont irrévocables.

 

• Libéralités entre concubins :
  
  Les concubins peuvent se consentir des libéralités (c’est à dire se verser de l’argent) à tout moment. Mais les conditions juridiques et fiscales qui s’appliquent à ces libéralités sont très défavorables du fait que les concubins sont considérés comme des étrangers l’un à l’autre. Cette difficulté concerne les donations et les successions :
  
  Donations : le concubin bénéficiaire d’une donation doit acquitter 60% de droits de mutation sur la valeur du don, réduits à 30% ou 50% selon l’âge du donateur.
  
  Successions : en cas de décès d’un concubin, les biens ou sommes légués à l’autre concubin subissent des droits de succession de 60% après application de l’abattement de droit commun de 1.500 euros. A cela s’ajoute le fait que les concubins ne figurent pas au nombre des bénéficiaires de la succession désignés par la loi. Lorsqu’un concubin décède sans avoir fait un testament en faveur de l’autre, celui-ci n’a aucun droit sur la succession, ce qui peut avoir des conséquences dramatiques.

 

Face à toutes ces conditions juridiques défavorables, nous allons maintenant examiner les concubins peuvent améliorer leur situation grâce à la technique du commodat. 

La technique juridique du commodat :

 

Le commodat est un acte par lequel une personne prête un objet déterminé à une autre personne, pendant une durée déterminée et pour un usage convenu. Le commodat peut donc être considéré tout simplement comme un prêt d’usage gratuit. Connu déjà dans le droit romain, où il s’exerçait oralement, le commodat est fréquemment utilisé dans l’agriculture, mais aussi dans la vie courante, sous la forme du « prêt entre amis ». Dans notre vie quotidienne, nous faisons tous du commodat sans le savoir, très fréquemment, et dans le seul but de nous rendre mutuellement service. 

 

Sur le plan juridique, le commodat est défini par un certain nombre d’articles du Code civil qu’il convient maintenant d’énumérer :

 

• article 1875 : « Le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le premier de le rendre après s'en être servi. »
  Le commodat doit porter sur un objet déterminé. Le bénéficiaire doit se servir de l'objet prêté et rendre précisément cet objet, et non pas un objet similaire. Dans le commodat, on doit rendre l’objet prêté, et non l’équivalent. Cette caractéristique du commodat le distingue du prêt à la consommation, dans lequel la personne consomme le bien et ne peut en rendre que l’équivalent. En outre, le bénéficiaire du commodat ne peut pas aliéner la chose qui lui est prêtée, en la vendant ou en la détruisant. Il peut cependant la donner en caution, comme pour un bien immobilier.
   

• article 1876 : « Ce prêt est essentiellement gratuit. »
  Du fait de sa gratuité, le commodat ne peut être assimilé à un acte de vente, ni à un contrat de bail. Le fait d’exiger une contrepartie financière entraînerait automatiquement une requalification du commodat en un autre contrat.

 

• article 1877 : « Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. »
  En ce sens, le commodat se distingue bien du don. Dans le don, le donateur se dépouille personnellement et irrévocablement de la chose donnée. Dans le cas du commodat, le transfert porte seulement sur la détention et non sur la propriété.
   

• article 1878 : « Tout ce qui est dans le commerce et qui ne se consomme pas par l'usage peut être l'objet de cette convention. »
  Le commodat ne concerne pas les biens qui se détruisent par l’usage, et que l’on qualifie de biens fongibles (argent, nourriture). Mais il s’applique pour toutes les autres catégories de biens, et notamment les meubles et les immeubles. Dans le pratique, un prêt d’usage portant sur un immeuble est une excellente solution.
   

• article 1879 : « Les engagements qui se forment par le commodat passent aux héritiers de celui qui prête et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais, si l'on a prêté qu'en considération de l'emprunteur et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée. »
  Le commodat est un droit personnel, qui n'est pas transmissible aux tiers. Cela fait la force du commodat, notamment contre d’éventuels créanciers qui voudraient saisir le bien entre les mains du bénéficiaire. Lorsqu’on rédige un contrat de commodat, il est important d’identifier précisément la personne qui est désignée bénéficiaire du prêt, la nature du bien prêté, ainsi que le terme du prêt.  

Le fonctionnement du commodat :

 

Le commodat est particulièrement intéressant dans le domaine de l’immobilier. Mais il convient d’en bien comprendre le fonctionnement pour éviter une requalification :

 

• Le bien immobilier doit être mis gratuitement à la disposition de la personne :
  En effet, si le bénéficiaire devait payer un loyer, ou si on lui demandait une quelconque contribution financière liée à son occupation, il s’agirait d’un contrat de location. Dans le commodat, c’est le propriétaire du bien qui doit payer la taxe foncière. Là encore, si l’on prévoit que la taxe foncière doit être remboursée au propriétaire, le commodat sera requalifié en bail. Il est donc important de préciser dans le contrat que la taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Enfin, le commodat se distingue du droit d’usage et d’habitation du fait qu’on ne demande pas de caution.
   

 

• Le bien immobilier doit être rendu en l’état au propriétaire :
  De ce fait, la seule dépense à la charge du bénéficiaire concerne l’entretien du bien. Dans ce cas, on distingue les dépenses de gros travaux (à la charge du propriétaire) et les menues dépenses d’entretien (qui restent à la charge du bénéficiaire).
   

 

• L’emprunteur doit respecter les termes du contrat :
  Du fait que le commodat n’entraîne aucun transfert de propriété, le bénéficiaire ne peut louer le bien qui lui a été prêté. Cette caractéristique permet de distinguer le commodat de l'usufruit, qui se traduit par un transfert de droit de propriété. L'usufruitier pourra transmettre son bail à une tierce personne ou louer le logement.
  Dans le commodat, le prêteur doit rendre le bien qui lui a été prêté en l’état. Dans le cas où le bien est détérioré, l'emprunteur ne sera pas considéré comme responsable s'il apporte la preuve que la cause du dommage était fortuite. Il sera par contre responsable s'il n'a pas respecté l'usage convenu du bien ou s'il a dépassé le terme du prêt. Dans ce dernier cas, il sera dans l'obligation de restituer immédiatement le bien. Après une sommation, il peut être condamné à payer des dommages intérêts.
  
  
   
• Le commodat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée :                                                                               
  La loi ne prévoit pas une durée maximale pour le commmodat. Toutefois, le choix entre une durée déterminée ou indéterminée a des conséquences différentes. Quand le commodat est signé pour une durée déterminée, le prêteur ne peut rompre le contrat de commodat sous aucun prétexte. Par contre, quand le commodat est signé pour une durée indéterminée, le prêteur peut à tout moment résilier le contrat en respectant seulement un délai de préavis. Une telle position a été confirmée par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2004.

Les avantages pratiques du commodat :

 

A travers les caractéristiques juridiques mentionnées ci-dessus, on comprend l’intérêt patrimonial que peut représenter la technique du commodat pour des concubins. 

 

Dans la pratique, lorsque des concubins souhaitent réaliser un commodat, il conviendra de rédiger un contrat écrit pour disposer d’une preuve littérale.

 

Sans avoir à faire des calculs en permanence, un concubin peut avantager son conjoint en mettant à sa disposition un bien sous forme de prêt gratuit. 

 

En évitant la fiscalité confiscatoire des donations et des successions, un concubin peut protéger son conjoint en rédigeant un contrat de commodat.

 

La fiscalité est très avantageuse pour le commodat. Les droits de donation et de succession de 60 % sont évités par la technique du prêt gratuit, dans la mesure où ce dernier n’entraîne pas transfert de propriété. 

 

Concernant les biens immobiliers, il n'est pas obligatoire d'enregistrer le commodat au bureau des hypothèques. Mais il est néanmoins préférable de le faire, au moins pour informer les tiers et les héritiers. En effet, si le prêteur décide de vendre son bien, alors que l'emprunteur habite dans le logement en question, il est souhaitable que ce dernier en soit informé. Cet enregistrement supportera une taxe fixe minime. 

 

Enfin, au niveau de l'ISF, étant donné que l'emprunteur n'est pas propriétaire du bien, c'est le prêteur qui va inscrire la valeur de ce bien dans sa déclaration. Cela revêt un très grand avantage, notamment par rapport à la technique de la cession temporaire d’usufruit où c’est l’usufruitier qui doit déclarer le bien pour sa pleine valeur à l’ISF. 

 

 

Les contraintes liées à la réalisation d'un contrat de commodat :

 

 

Comment réalise-t-on un contrat de commodat ? Il convient d'être prudent à ce sujet en prenant connaissance des règles qui régissent ce type de contrat spécial.

 

Pour être considéré comme valable selon l'administration fiscale, un contrat de commodat doit comporter une évaluation du bien faisant l'objet du prêt gratuit. En effet, c'est seulement sur la base d'une telle expertise que l'adminstration fiscale sera en mesure de procéder au calcul des droits d'enregistrement concomittants à l'enregistrement du contrat.

 

Autre condition : pour ne pas être requalifié en donnation déguisée, il est grandement préférable de faire enregistrer votre contrat de commodat devant un notaire, qui comme chacun le sait, est un officier ministériel assermenté dont l'autorité fait foi. Seule le passage devant le notaire donne à votre contrat de commodat la force d'un acte authentique. Sinon il ne s'agit que d'un acte sous seing privé.

 

Enfin, dernière condition, le contrat de commodat établi sous sa forme authentique doit faire l'objet d'un enregistrement au conservatoire des hypothèques, afin d'être opposable aux tiers, ce qui est à priori le but recherché quand on fait ce type de contrat.

 

Il convient donc d'être extrêmement prudent, et nous vous conseillons de procéder à une évaluation et un enregistrement dans les règles, sachant que l'évaluation du bien prêté doit être faite par un professionnel, et que l'enregistrement passe nécessairement par un notaire.

 

Exemple chiffré d'application du commodat :

 

 

Hypothèse de travail : Monsieur Paul, 50 ans, veut donner à son conjoint Monsieur Henri 30 ans une maison d'une valeur de 300.000 euros. Il recherche la technique patrimoniale qui lui permettra de le faire dans les meilleures conditions fiscales. 

 

Solutions : Si Monsieur Paul fait une donation, Monsieur Henri devra payer un impôt de 60 %, soit 180.000 euros. Si Monsieur Paul lègue sa maison à Monsieur Henri par décision testamentaire, Monsieur Henri devra encore payer un impôt de 60 %. 

 

Les solutions classiques (donation / succession) ne s'appliquant pas, Monsieur Paul recourt à la technique du commodat et établit un contrat de prêt gratuit de 70 ans de la maison à Monsieur Henri. Il a ainsi protégé son conjoint pour un coût minime (environ 3.600 euros), et Monsieur Henri restera titulaire de son droit d'usage pendant toute sa vie, quand bien même Monsieur Paul viendrait à décéder et que la propriété de lamaison soit transmise à ses héritiers en ligne directe (enfants...). 

 

Cette solution patrimoniale est également valable pour les personnes qui veulent protéger un tiers en lui transmettant le droit d'usage d'un bien. Il faudra faire attention à ce que le bien prêté ne soit pas fongible. En effet, si le prêt gratuit portait par exemple sur un portefeuille titres ou sur un contrat d'assurance vie, il ne s'agirait plus d'un commodat, mais d'un quasi-usufruit.

 

Notre offre "Pack Commodat" :

 

Issue de notre collaboration avec des notaires spécialisés dans le commodat, nous sommes en mesure de vous proposer une prestation de mise en place complète de votre contrat de commodat. La mission comporte les éléments suivants :

 

• Recueillir les informations patrimoniales et analyser votre demande.

• Faire établir un acte authentique par un notaire.
  

• Procéder à l'évaluation du bien faisant l'objet d'un prêt gratuit.
  

• Procéder à l'enregistrement de ce contrat auprès du conservatoire des hypothèques
  
  

Notre mission est facturée selon un barème compris entre 2% et 4% de l'économie d'impôt réalisée. Ce coût englobe toutes les interventions (notaire, hypothèques, évaluation) pour la réalisation de votre contrat de commodat .

Nous vous faisons un devis avant de commencer notre mission.

Pour bénéficier de cette prestation unique et personnalisée, il vous suffit de nous envoyer une fiche de contact.