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Déroulement d'une opération


Durée de l'usufruit : Généralement de 5 à 30 ans renouvelable.


Forme: Acte authentique notarié pour les opérations portant directement sur les biens immobiliers. Acte sous seing privé (sans notaire) pour les opérations portant sur les parts sociales de SCI ou SCPI.
 

L'acte de cession prévoit expressément :
 

  • Le prix de la cession de l'usufruit
  • La durée du démembrement
  • Les modalités de gestion locative et physique du bien
  • La répartition des charges
  • Les droits et obligations du nu propriétaire et de l'usufruitier

 

Le prix de cession de l'usufruit est versé comptant à la signature de l'acte. Il présente un caractère définitif. Il ne s'agit pas d'une avance. L'usufruitier fera son affaire du risque de vacance locative de l'immeuble ou d'insolvabilité des locataires.


Au terme du contrat et sans formalité la pleine propriété se reconstitue par la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété. Un certificat de provenance de l'origine des fonds investis dans l'usufruit peut-être délivré sur la demande du propriétaire immobilier.


L'usufruitier durant le démembrement :

 
  • Percevra l'intégralité des loyers.
  • Assurera les charges d'entretien de l'immeuble.
  • Acquittera la taxe foncière.
  • Paiera l'intégralité de l'ISF afférent au bien démembré
 

La répartition des charges est définie par les articles 605 et 606 du code civil :


Le nu-propriétaire est tenu de faire effectuer les grosses réparations concernant les voûtes, murs porteurs, couvertures.
Toutes les autres réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier.

 

L'exonération d'ISF est définie à l'article 885 G du Code général des impôts :


L'ISF est à la charge exclusive de l'usufruitier pour la valeur en pleine propriété du bien. Cela signifie que durant toute la période de démembrement, la personne conserve la nue propriété juridique du bien. Mais sur le plan fiscal, celui-ci sort entièrement de son patrimoine pour le calcul de l'ISF.

 

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