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Utiliser le démembrement dans une opération patrimoniale


Le démembrement de propriété concerne deux grands types d'opérations immobilières :



- Les opérations d'acquisition d'un bien nouveau : dans ce cas, au lieu d'acheter le bien en pleine propriété à titre personnel ou dans une SCI, vous procédez à une  co-acquisition conjointe de l'usufruit temporaire et de la nue propriété. L'usufruit temporaire est acheté par votre structure d'exploitation relevant d'une fiscalité IS (impôt société), et la nue propriété est achetée soit par vous à titre personnel, soit par une SCI relevant d'une fiscalité IR ('impôt sur le revenu).



- Les opérations d'optimisation d'un bien vous êtes déjà propriétaire : dans la plupart des cas, il s'agit de faire racheter à crédit un bien dont vous êtes propriétaire par une SCI dont les parts seront démembrées. On cède l'usufruit des parts de la SCI à une structure d'exploitation qui a une fiscalité à l'IS. Cela permettra à la société d'exploitation de percevoir directement les loyers de la SCI, d'amortir fiscalement l'immeuble dont la SCI est propriétaire, et de faire sortir totalement l'immeuble de l'ISF. Au terme du démembrement, le nu propriétaire des parts de la SCI retrouve la pleine propriété des parts hors plus value. 



Quel que soit le type d'opération immobilière que vous envisagez, le recours au démembrement peut vous faire économiser des dizaines, voire même des centaines de milliers d'euros d'impôts et de charges. Le démembrement temporaire est une opportunité financière et fiscale qui vous permet de :

 

A) Pour ceux qui cèdent à leur société d'exploitation l'usufruit temporaire de parts de SCI dont ils sont propriétaires :
 

  • Ne payer l'impôt sur la plus value que sur la valeur de l'actif net comptable de la SCI
  • Amortir fiscalement le bien dont la SCI est propriétaire
  • Défiscaliser les revenus fonciers de la SCI
  • Sortir totalement vos biens immobiliers de l’impôt sur la fortune (ISF)



B) Pour ceux qui réalisent l'acquisition d'un nouveau bien en faisant acheter la nue propriété par la SCI et l'usufruit par la société d'exploitation :
 

  • Amortir totalement la valeur de l'usufruit en le déduisant du résultat fiscal de la société d'exploitation (IS)
  • Déduire les taux d'intérêts liés à l'acquisition à crédit de l'usufruit temporaire
  • Améliorer la trésorerie de la société d'exploitation ainsi que son haut de bilan
  • N'avoir à financer à titre personnel que la nue propriété du bien
     



Pour atteindre ces objectifs, nous vous proposons deux types de prestations :



- Un rapport d'expertise personnalisé et circonstancié, destiné à évaluer votre usufruit temporaire, à déterminer le montant du capital financier et le gain fiscal que vous pourrez retirer de votre opération. Pour cette étude, nous vous proposons une prestation forfaitaire à 3.000 euros H.T.

 

- Une opération de cession d'usufruit temporaire clef en main, comprenant l'ensemble des études mentionnées plus haut, les actes juridiques, la recherche de financement, et le suivi jusqu'à la fin de l'opération. Dans ce cas, le tarif de notre prestation s'élève à 8% H.T. de l'économie fiscale réalisée.



La force de conseil-patrimonial.com en 3 points :


 

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