Cas pratiques

Acheter l'usufruit d'un bien

Introduction

 

Cette information a pour but de vous apporter une technique patrimoniale qui peut vous aider à diminuer par deux les charges locatives qui limitent considérablement votre pouvoir d'achat.

 

Elle s'adresse :

• aux personnes qui n'ont pas les moyens de s'acheter leur résidence principale
• aux personnes qui recherchent une sécurité et une économie dans leurs dépenses de logement

 

Cette information présente les principes légaux et fiscaux ainsi que les règles d'évaluation économique en vigueur dans ce type de montage.

Économie de l'opération

 

Actuellement, compte tenu des prix élevés du marché de l'immobilier, de nombreuses personnes qui ne disposent pas du capital financier suffisant pour accéder à la propriété de leur résidence principale sont obligées de vivre en location. Les loyers que l'on trouve sur le marché de l'immobilier s'élèvent entre 5 % et 10 % de la valeur du bien d'habitation, ce qui signifie que ces loyers ont connu une hausse importante au cours de ces trois dernières années, compte tenu de l'envolée des prix de l'immobilier.

 

Une possibilité alternative à la location, assez technique par son côté opérationnel, mais parfaitement banalisée aujourd'hui, consiste pour les personnes locataires à acheter l'usufruit d'un bien immobilier sur 10, 15 voir même 20 ans.

 

Qu'est-ce que cela signifie ? Sur toute propriété d'un bien immobilier, il est possible d'effectuer un démembrement qui va scinder la propriété du bien entre l'usufruit et la nue propriété, pour une durée déterminée. Le code civil prévoit que l'usufruitier est la personne qui dispose d'un droit d'usage et de jouissance du bien immobilier (il peut l'occuper, le louer, en percevoir les revenus), alors que le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien (il peut le vendre, le donner), jusqu'à ce qu'il retrouve la propriété pleine et entière lors de l'extinction de l'usufruit. Les opérations de démembrement qui résultaient traditionnellement d'une succession ou d'une donation, font désormais l'objet de ventes (cessions à titre onéreux) passées devant notaire.

 

Compte tenu de son intérêt économique, l'achat de l'usufruit temporaire sur un bien immobilier est amené à se développer considérablement dans les prochaines années. Quelques chiffres vont nous permettre de comprendre pourquoi :

 

Prenons le cas d'une personne qui paie un loyer annuel égal à 6 % de la valeur d'un bien estimé à 300.000 euros. Et comparons la situation de cette personne avec une autre qui achèterait l'usufruit sur 10 ans de ce même bien. Nous évaluons le montant de l'usufruit à 23 % de la valeur du bien immobilier par période de 10 ans (chiffre donné par le syndicat immobilier FNAIM).

Simulation sur une période de 10 ans

  

La différence de coût est considérable. Même si la personne achetait son usufruit à crédit, celui-ci lui reviendrait à 83.835 € (crédit sur 10 ans à 4 % TEG), ce qui rend tout à fait envisageable l'achat de l'usufruit immobilier à crédit.

 

Si on ramène cette différence à l'effort de trésorerie mensuel, on s'aperçoit que le loyer classique coûte 1.500 € par mois, alors que l'usufruit payé cash ne coûte que 575 € par mois (et 698 € par mois pour l'usufruit acheté à crédit).

 

Cette économie de 111.000 € sera pondérée par la taxe foncière et les coûts d'entretien.

Situation juridique de l'usufruitier

 

Comment se réalise l'acquisition de l'usufruit d'un bien immobilier ? Comme pour un achat immobilier classique, il est nécessaire de passer devant un notaire qui va vous établir un titre attestant que vous possédez l'usufruit pour une durée déterminée.

 

Quel est la répartition des charges pendant la période de l'usufruit temporaire ? Légalement, l'usufruitier n'est tenu qu'aux seules réparations d'entretien. Compte tenu de cette obligation, il ne peut pas, à la cessation de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aurait effectuées, même si la valeur de l'immeuble a été augmentée. Les grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l'usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d'entretien.

 

En ce qui concerne la vente de l'immeuble, le nu propriétaire doit en principe recueillir l'accord de l'usufruitier pour procéder à la vente de l'immeuble. Dans ce cas, soit l'usufruitier reste dans les lieux et voit sa situation inchangée, soit l'usufruitier reçoit la partie du prix de vente qui correspond à son usufruit temporaire, ce qui peut être intéressant en cas de plus value. Mais dans ce dernier cas, l'usufruitier devra quitter le bien immobilier qu'il occupait précédemment.

 

Vis à vis de l'administration fiscale, l'usufruitier va occuper l'immeuble au titre de sa résidence principale. Il paiera donc la taxe foncière et la taxe d'habitation. Par ailleurs, si l'usufruitier décide de louer l'immeuble dont il a la jouissance, il devra payer de l'impôt sur les revenus fonciers qu'il percevra, mais c'est son locataire qui supportera la taxe d'habitation.

 

Au terme de l'usufruit, le droit de jouissance, d'usage et d'exploitation de l'usufruitier s'éteignent ; et le nu propriétaire recouvre l'intégralité de son droit de propriété. L'usufruitier ne peut pas contraindre le nu propriétaire à lui vendre l'usufruit une nouvelle fois.

 

Enfin, si l'usufruitier meurt, "l'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue propriété". Autrement dit, le nu propriétaire redevient pleinement propriétaire, sauf s'il est prévu dans le contrat qu'un héritier prendra la place de l'usufruitier. Une telle stipulation est importante pour protéger le droit acheté par l'usufruitier afin que celui-ci serve à l'un de ses descendants.

Comment acheter un usufruit temporaire ?

 

Compte tenu de la rareté de ce type d'opération patrimoniale (malgré son intérêt économique évident), ce ne sont pas les agences immobilières qui vous permettront de réaliser des acquisitions en usufruit temporaire.